1、 大開發(fā)商與小開發(fā)商的區(qū)別

大開發(fā)商一般都是國有開發(fā)商，而且他們開發(fā)了大量的住宅小區(qū)，因此在業(yè)內(nèi)有很好的口碑。在其他條件相同的情況下，大型開發(fā)人員開發(fā)的產(chǎn)品將比小型開發(fā)人員開發(fā)的產(chǎn)品更昂貴，因為他們通常雇用最好的團隊來開發(fā)社區(qū)，并不惜任何代價引入新技術(shù)。同時，他們也更加關(guān)注未來的物業(yè)服務，比如萬科、龍湖、金地、保利和**地產(chǎn)。他們產(chǎn)品的質(zhì)量等等都很有保障。

小開發(fā)商一般都是民營企業(yè)，開發(fā)的住宅小區(qū)數(shù)量少。與大開發(fā)商相比，小開發(fā)商可能存在以下問題。（1） 社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相對較少，大開發(fā)商也不能保證質(zhì)量。（2） 征地規(guī)模小，社區(qū)規(guī)模也小，成熟的配套設施跟不上。（3） 物業(yè)服務與大開發(fā)商之間存在相對差距。（4） 在保修期內(nèi)幫助解決房屋質(zhì)量問題并非易事。我們購買的小區(qū)是有一定保修期的，比如房間和墻壁的防水可以保證5年，門窗可以保證2年等等，另外，合同上還有一些特別規(guī)定保修時間。房屋質(zhì)量問題，一些小品牌開發(fā)商幫助解決的力度不強。上述問題不能完全否定小開發(fā)商。雖然他們的資金鏈不如大品牌開發(fā)商，拿地也相對困難，但他們開發(fā)的社區(qū)由于其先進的設計理念和一貫的建設理念，也會打造熱銷的精品社區(qū)。很多人買房時都會告訴我，這房子產(chǎn)權(quán)大，這房子產(chǎn)權(quán)小。事實上，這是不對的。我們提到的大產(chǎn)權(quán)房一般分為70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)三種。它們代表合理合法的房屋，但用途不同。小產(chǎn)權(quán)房的概念根本不存在。坦率地說，小產(chǎn)權(quán)意味著非法。（1）70年產(chǎn)權(quán)房就是我們所說的住宅，人們買這種房子是為了居住。你經(jīng)常看到的塔樓、板樓、花園洋房和別墅，90%以上都是居民樓。該類小區(qū)用地為住宅用地，使用年限為70年。（2）50年產(chǎn)權(quán)房通常被稱為辦公樓和工業(yè)用房。由于各種因素，你把它當作住所。首先，將其劃分為非居住區(qū)。土地利用項目為“綜合”，土地利用年限為“綜合50年”。

（3）40年產(chǎn)權(quán)房是商業(yè)項目，也是我們通常所說的商鋪。這樣的房子可以賣東西，但原則上不允許住。在其銷售許可證中，土地使用期限為“商業(yè)”，土地使用期限為“商業(yè)40年”。

需要注意的是，許多擁有40年或50年產(chǎn)權(quán)的房屋都是商業(yè)水電。雖然其中一小部分是民用水電，但不能保證今后不會改變。而這種房子沒有接天然氣，只能用電做飯，所以生活成本相對較高。

小產(chǎn)權(quán)房是無產(chǎn)權(quán)房，屬于違法行為。一些不能稱之為“開發(fā)商”的投資機構(gòu)說：“我們是集資在農(nóng)村建房”，這種房子是不允許在市場上交易的，買這種房子的風險很高：一是有時所謂的開發(fā)商還沒搬進來就跑了；二是這樣的房子很難買再次出售房屋；第三，無法申請銀行貸款購買此類房屋。

一般來說，小產(chǎn)權(quán)房的價格遠低于周邊社區(qū)，出賣人沒有與買受人簽訂正式的購房合同，甚至沒有發(fā)票，其相關(guān)的預售許可證或現(xiàn)有的房屋銷售許可證在住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站上也找不到發(fā)展委員會。

房地產(chǎn)出售時，售樓處將公示所售住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)。你可以向售樓處的銷售人員確認，他們一般會如實回答。如果您是比較謹慎的買家，也可以登錄當?shù)爻青l(xiāng)建設委員會網(wǎng)站查詢。你知道嗎