什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指不繳納土地出讓金和其他費用，在農(nóng)村集體土地上建造的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的。”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，而是在社會實踐中形成的一個習(xí)慣用語。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購房合同也不會在國土房管局備案。“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種性質(zhì)：一種是建在集體建設(shè)用地上，即建在“宅基地”上的房屋，只屬于農(nóng)村集體所有人，農(nóng)民不能從其他村購買；二是在集體企業(yè)用地上違法建設(shè)或者占用耕地的房屋。不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行為。不可能登記任何非法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，土地使用管制在世界范圍內(nèi)廣泛實施，不可能對“小產(chǎn)權(quán)房”進行登記。

根據(jù)國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能分配給村里的村民，城鎮(zhèn)居民不能獲得農(nóng)村購買的宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權(quán)房，雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)無效。對于村委會出具的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只能由全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)主管部門出具，村委會無權(quán)出具房產(chǎn)證。

小產(chǎn)權(quán)房的“五宗罪”：一是小產(chǎn)權(quán)房往往沒有規(guī)劃許可證和正規(guī)的土地證，要求補償土地出讓金就要交土地款。二是小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，一旦國家政策要求清理非集體組織人員“購買”后，就沒有法律保護。第三，一旦國家要拿地換無產(chǎn)權(quán)房，無合法產(chǎn)權(quán)房很難得到全額安置補償。四是此類房屋不能掛牌、轉(zhuǎn)讓、抵押；五是小產(chǎn)權(quán)房一旦遇到糾紛，法院往往不予受理。

那么，如何認定它是否是小產(chǎn)權(quán)房呢？

普通商品房有“五證”，即“國有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”和“商品房預(yù)售許可證”。最簡單的辦法就是看有沒有《商品房預(yù)售許可證》。你買房前必須檢查一下。一般來說，如果你有這個許可證，基本上有四個其他許可證。

提醒：不要低價購買小產(chǎn)權(quán)房，以免給自己帶來不必要的風(fēng)險。你知道嗎