所謂的‘土地出讓金’不是農(nóng)村政府發(fā)的，而是農(nóng)村政府發(fā)的。”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)。沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。通俗的解釋是，國(guó)家可以買賣的房產(chǎn)叫大產(chǎn)權(quán)房。我們能買到的普通商品房通常屬于大產(chǎn)權(quán)房，包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)。但國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)房”有三種性質(zhì)：一是建在集體建設(shè)用地上，即建在宅基地上的房屋只屬于農(nóng)村集體所有人，其他村的農(nóng)民買不起；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地上違法建設(shè)的房屋。最后一種是各種農(nóng)業(yè)園區(qū)或養(yǎng)老院的別墅：如果這類房屋發(fā)生糾紛，購(gòu)房者不能得到補(bǔ)償，因?yàn)橘I賣合同無效。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。

2。如果員工想轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在5年后購(gòu)買。

3。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地一般歸鄉(xiāng)政府所有，這種房屋只能由本鄉(xiāng)村民購(gòu)買和居住。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，如果要再次轉(zhuǎn)讓，必須繳納土地出讓金，否則不能上市。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，國(guó)家承認(rèn)和接受。

2。員工可以不受時(shí)間限制自由出售或轉(zhuǎn)讓大型產(chǎn)權(quán)房。

3。大產(chǎn)權(quán)房的土地由國(guó)家（即地方政府）劃撥或轉(zhuǎn)讓，銷售對(duì)象可以是任何人。購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房后，購(gòu)房者可以自由使用、出售或轉(zhuǎn)讓，無需支付任何額外費(fèi)用。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。無“五證”是指有《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。如果沒有“五證”是辦不到房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，就沒有法律保護(hù)。除了不能申請(qǐng)房產(chǎn)證，那些“廉價(jià)房”其實(shí)屬于政府規(guī)定范圍之外的違法建筑。如果與國(guó)家規(guī)劃相沖突，就有可能被拆遷，業(yè)主將得不到拆遷安置補(bǔ)償。

3。房子的質(zhì)量很難保證。沒有人監(jiān)督房子的質(zhì)量。一些開發(fā)商為了賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這種房子一般由土地所在的村莊開發(fā)。除了房屋的質(zhì)量和房屋的售后保修外，入住后在物業(yè)管理方面也很容易出現(xiàn)問題。由于沒有正式的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市壟斷。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)需要注意的地方。小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記，因此不能辦理抵押等其他權(quán)利。沒有其他權(quán)利，就意味著對(duì)銀行沒有合法的質(zhì)押，銀行貸款就不能被批準(zhǔn)。房屋使用年限分為兩個(gè)概念：一是房屋本身的使用年限，二是土地的使用年限。住房是私有財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地屬于國(guó)家，開發(fā)商和個(gè)人得到的只是使用年限。因此，我們通常所說的產(chǎn)權(quán)期限是指土地使用期限。

房屋產(chǎn)權(quán)期限從開發(fā)商拿地之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長(zhǎng)（一般從拿地到交房需要2-5年以上）。因此，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)一般會(huì)縮水幾年，70年產(chǎn)權(quán)的房屋實(shí)際使用年限在60年以上，部分50年、40年產(chǎn)權(quán)的房屋使用年限較短。如大興天通11號(hào)（信息、團(tuán)購(gòu)、論壇）項(xiàng)目于1993年拿地，涉及糾紛較多。2014年8月才開業(yè)。目前仍有房屋在售，今年下半年交房。即使他們今年搬進(jìn)來，房子的產(chǎn)權(quán)也縮水了23年。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房前，一定要咨詢征地時(shí)間，而不僅僅是交房時(shí)間。你知道嗎