-典型案例

小產(chǎn)權(quán)難以再上市交易

早在上世紀(jì)90年代末，張先生購買了一塊擁有50年使用權(quán)的土地，以較低的價格建造別墅，但他沒有產(chǎn)權(quán)。不久前，張先生打算把房子賣掉。雖然房屋中介的評估價在1200萬元左右，但張先生的別墅沒有房產(chǎn)證，土地來源不明。總代理公司不能賣，只能租。由于裝修豪華，別墅的租金從每月1.5萬元到1.8萬元不等，目前很難找到這樣的客戶。盡快租到別墅還是很困難的。

根據(jù)合同法：“合同無效或者解除后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財產(chǎn)。合同不能退還或者不需要退還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”因此，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房有可能被政府收回或無法出售。此外，提醒消費者不要輕信一些農(nóng)村房產(chǎn)開發(fā)商的承諾，如“可改產(chǎn)權(quán)房”。畢竟，通過國土部門辦理手續(xù)有很大的不確定性。

-市場調(diào)研

小樓盤項目大多位于遠郊

近日，中大恒基房地產(chǎn)營銷研究中心對北京400多個在售樓盤的調(diào)查分析顯示：目前，在售小樓盤約占總成交量的18%整個市場，其中絕大多數(shù)分布在遠郊，占95%。房山區(qū)小產(chǎn)權(quán)項目最多，占26.3%，其次是懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，分別占20.0%、17.5%和11.3%。價格方面，在售小產(chǎn)權(quán)項目均價為3344元/平方米，僅為去年北京8792元/平方米均價的38%。從不同區(qū)域在售“大小產(chǎn)權(quán)”項目的均價對比來看，以房山區(qū)為例。目前在售樓盤均價為4272元/m2，已經(jīng)是北京的低價區(qū)域。但在售小產(chǎn)權(quán)項目均價僅為2437元/m2，占大產(chǎn)權(quán)項目的57%。通州區(qū)小產(chǎn)權(quán)普通住房均價3485元/平方米，通州區(qū)五證齊全普通住房均價5636元/平方米，而每平方米單價比小產(chǎn)權(quán)普通住宅高2151元。如果你在通州區(qū)購買一套100平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅，購房和繳稅所需的費用要比小產(chǎn)權(quán)項目多出近22.5萬元。顯然，小產(chǎn)權(quán)項目的主要優(yōu)勢是價格。

市場現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房銷售仍然非常火爆

那么，目前這種小產(chǎn)權(quán)房項目的銷售情況如何？筆者以購房者的名義，撥通了目前在售的幾個小產(chǎn)權(quán)項目的銷售電話。

通州一個小產(chǎn)權(quán)項目的銷售人員告訴我，這個項目開盤以來銷售一直不錯。目前只有50-60平方米的一居室在售，均價在3100元左右，比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項目低1000元左右。當(dāng)被問及是否會有產(chǎn)權(quán)證時，她予以否認。

當(dāng)我撥通房山區(qū)周口店鎮(zhèn)另一個小產(chǎn)權(quán)項目的電話時，一位姓蘇的銷售人員告訴我，在售的房子大多是88-108平方米，均價在1600元左右。他還說，每天都會有往返公主墳的班車。當(dāng)被問及此次購買能否上市時，銷售人員予以否認，甚至表示可以幫助進行私下交易。

筆者隨后走訪了多戶小產(chǎn)權(quán)項目。在這些項目中，他們大多不掩蓋自己小產(chǎn)權(quán)的身份。只有房山項目的一位銷售人員表示，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)談得很緊。同時，他建議“能否盡早購買，未來是否會被封殺，目前還很難說。”——專家提醒，小產(chǎn)權(quán)房將承擔(dān)巨大風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)房項目之所以在價格上具有優(yōu)勢，是因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展房地產(chǎn)多由村鎮(zhèn)開發(fā)，土地成本幾乎為零，而且沒有與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的稅收，因此成本較低，價格僅為同區(qū)域商品房的40%-60%。很多購房者只看到這些“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉的一面，卻往往忽略了最重要的產(chǎn)權(quán)問題。