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寧波
如何處理普通房屋租賃糾紛
我國法律對共有財產的使用沒有明確規定。一般來說，房屋作為共有財產，應當按照共有原則進行管理和處分。共有房屋的出租，不論是股份出租還是共有出租，均須經全體共有人同意。一些地方立法也作出了類似規定，如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規定，未經全體共有人書面同意，不得出租共有房屋。關于共有財產，有一條古老的規則，即共有人租用共有財產，須經全體共有人同意。在現代社會，它已經越來越不能滿足現實生活的需要。1一般來說，共有財產的處分很難取得全體共有人的同意。當一些甚至一個共有人不同意時，共有財產就無法處分，勢必影響共有財產的有效使用，阻礙社會經濟的發展。因此，近年來，一些國家和地區的立法突破了民法關于共有財產處分的傳統規定，對共有財產的處分采取多數決原則。例如，臺灣《土地法》第三十四條規定：（一）共有土地或建筑物改良物之地上權、永佃權、地役權、典當權之處分、變更、設定，應經共有人半數以上及其應得部分之同意。但到期部分總數超過三分之二的，不予計算。全國人大立法部門在起草有關法律草案時也有這個意見。2出租行為是使用行為，一般不會改變房屋的性質，也不會對房屋造成太大的損害。但大多數民法主張物盡其用，由于少數共有人的不同意見，只影響房屋的使用，不符合社會價值取向。因此，我們認為，對于出租房屋，我們只需要征得多數共有人的同意。但需要注意的是，如果是共同所有制，則以人數的多數為準；如果是股份制，則以人數和面積的多數為準。
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