1、 是否追究虛假房地產廣告的責任

對于《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條適用范圍以外的廣告行為，即廣告宣傳仍在適用范圍之內要約邀請的范圍、法律法規一般會根據具體情況區別對待。（1）合法的廣告描述對于只使用略微夸張的語言來增加吸引力的廣告促銷，即使描述與實際不完全一致，仍將被視為合法的促銷手段。比如，廣告行業常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標。一般來說，買家不會誤解這種廣告。因此，廣告監督管理部門和法院不會認定其為虛假廣告。（二）被認定為虛假說明、虛假廣告的情形對未被認定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導買受人，導致買受人對交易標的、價格、性質等要素產生重大誤解的，根據《合同法》第五十四條的規定，買受人可以請求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎上，根據《合同法》第42條的規定，開發商還需要承擔相應的承包過錯責任。

此外，如果廣告中對房屋及相關設施的描述明顯脫離事實，對質量、環境、價格等重要事項的描述明顯虛假，對買受人的承諾明顯無法兌現，那么房地產廣告很可能被視為虛假廣告。此時，開發商和廣告主可能需要承擔相應的民事、行政甚至刑事責任。根據《最高人民檢察院、公安部關于經濟犯罪起訴標準的規定》第六十七條規定，虛假房地產廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標準。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內容雖然要約邀請的廣告內容不能作為約束買賣雙方的合同內容，但買賣雙方在簽訂書面合同時有特別約定的，而相關內容是作為條款列入合同的，那么根據合同法的相關規定，該協議將成為合同的同一部分，對雙方均具有約束力。

通過以上介紹，我們可以看出，購房廣告在原則上不具有約束力，但當廣告內容明確寫入合同，或者內容具體確定，對合同的訂立和房價的確定有重大影響時，才具有約束力可作為合同的內容，具有法律效力。如果開發商不按說明交房，可以請求法院要求開發商承擔違約責任。

當廣告內容被夸大時，開發商應承擔責任。因此，開發商在選擇廣告主作為廣告代理時，也應盡到謹慎和監督的義務，防止過度夸張而指向清楚的解釋和他不能履行的承諾出現在廣告中。（二）房地產虛假廣告的一般分類（一）未來虛假規劃：小區規劃設計未經政府批準，廣告內容與政府批準的規劃設計不一致；（2）設計規劃變更：廣告發布后，與廣告內容相關的小區規劃設計再次發生變更；

（3）虛假描述房屋：房屋描述是買受人的信任，但在實際交付時，我們發現廣告中的一些表達與實際情況不符。因此，購房者在購買房地產時，千萬不要相信廣告。他們最重要的是親自到房屋所在地進行實地調查。當然，如果購房者確實遇到被廣告欺騙的情況，也可以向法院起訴，依照合同法的有關規定進行處理。如果您對此有任何疑問，律師協會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎