近期，受銀行政策和房地產政策的影響，出現了大量因買賣雙方簽訂中介協議后出現違約的情況。為了保護自身利益，房屋中介機構會在中介協議中約定中介費，以保護自身利益。《合同法》對中介行為有明確規定。《合同法》第427條規定，居間人不促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付居間活動中發生的必要費用。也就是說，中介費該不該交取決于合同是否便利。如果合同方便，可以收取中介費。在一個案例中介紹。根據合同法的規定，居間人不促成合同成立的，不得要求付款。在房地產交易中，房地產中介公司往往利用自身優勢，規避合同法的上述規定，在中介服務合同中設置高額罰則條款。在司法實踐中，人們對此類刑罰效力的認定規定并不統一。筆者認為，對此類處罰條款不應一刀切，應區別對待。合理的處罰條款應當得到支持，而那些明顯不公平的高額處罰條款應當受到司法的規制，從而最大限度地保護合同雙方的合法權益。原告：張先生被告：某房地產經紀公司（以下簡稱“經紀公司”）

2009年，上海房地產市場開始反彈。在上海工作的張先生認為該買房了，于是委托中介幫他找房子。雙方約定，如果中介機構能促成交易，張先生將向他支付購房款的2%作為中介費。2009年5月，在中介的介紹下，張某看中了一個樓盤。通過中介的協調，張某與房東于同年6月6日簽訂了中介提供的房屋買賣中介協議。協議約定，張某應在合同簽訂之日向房東支付2萬元定金，并于2009年8月8日前付清余款。購房款付清后，房東應將房屋交給張某并辦理相關手續。協議還規定，任何一方違約，應向中介支付購房款的2%，即4800元作為違約金。

但由于張某單方面違約，中介協議未能履行。經協商，房東同意退還張某交納的定金。張某到中介處取定金時，中介以張某單方面違約為由，強行扣留定金4800元。經過幾次談判，雙方陷入僵局，張某將中介告上法庭。原告在庭審中稱，根據《合同法》第427條的規定，“居間人不促成合同成立的，可以不要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動所必需的費用。”房屋買賣代理協議中的違約金與法律相沖突，應視為無效。此外，本案中的房地產交易最終并不成功。中介無權要求原告支付4800元中介費，但原告同意支付500元作為中介公司的服務費。

被告辯稱，中介合同原則上是交易成功時支付中介費，但張某在房屋買賣中介協議中約定，如果買賣雙方一方違約，違約方愿意向中介公司支付違約金相當于購買價格的2%。處罰條款經雙方協商一致，與合同法的有關規定不沖突。因此，中介有權要求張某按合同約定支付4800元作為違約金。法院經審理認為，本案爭議焦點主要集中在房屋買賣中介協議中處罰條款效力的認定上。在審理此案的過程中，法院首先對雙方進行了調解。經過法官耐心細致的調解工作，原告與被告自愿達成和解協議，約定由中介向張某返還2800元，剩余2000元作為其中介活動的必要費用。

注：本案以調解方式解決，終審判決書不涉及焦點問題的法律分析。在實踐中，在房屋買賣中介協議或其他房屋買賣中介合同中設置違約金是非常普遍的現象，容易引發糾紛。此類糾紛主要是根據《合同法》關于居間合同的規定進行調整。然而，我國現行法律對居間合同的規定相對落后，實踐中存在諸多爭議。筆者希望通過對本案爭議焦點和外延的分析，探討房屋買賣中介協議中處罰條款的效力。

雖然高額違約金條款看似是合同當事人協議的產物，但實際上卻違反了《合同法》第四十條第三款關于格式條款的禁止性規定。房屋買賣代理協議中的違約金大多是標準條款。將違約金數額規定為合同成功履行時委托人應當支付的代理費，顯然違背了合同法第四十條的規定，加重了委托人的責任，構成格式合同中的“霸王條款”。它的有效性應該被否定。中國嚴格控制和限制格式條款的適用。高額的違約金使得中介公司不僅減少了自身的義務，而且增加了委托人的義務，這已構成《合同法》第四十條禁止的格式條款，應當認定為無效。實踐中，高額違約金往往以格式條款的形式出現，格式條款一般由中介公司單方面制定，反復使用，未經中介同意，客戶不得修改。雖然我國的居間合同立法并未明確禁止設立高額違約金，但居間合同立法中隱含著一條法律原則，即居間人獲得報酬的前提是促進交易的成功，因此，促進交易的成功是中介獲取報酬的法定義務。高額罰款條款的存在，使中介公司變相免除了法律義務。中介的義務從交易成功轉變為買賣雙方盡快簽訂中介協議，因為一旦簽訂了中介協議，即使交易失敗，仍然可以獲得不低于中介費的違約金。因此，促成交易成功的義務變相轉移給委托人，因為如果不能促成交易成功，就必須承擔高額的違約金。這嚴重背離了中介合同的立法初衷和公平合理原則。

中介設置default子句非常重要。一旦發現處罰無效，只能起訴要求支付必要的中介活動費用。

居間協議中關于居間費的約定很難得到法院的支持。違約金協議公平合理，不違反法律規定和基本原則。關鍵是如何設置中介協議的默認條款

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