**公司與趙某簽訂《獨家代理銷售協議》，雙方約定趙某委托**公司銷售其房屋，期限為2016年1月30日至2016年4月29日，銷售價格不低于180萬元；趙某在委托期間每周提供不少于3次看房機會，不得擅自提高房價；在委托期間及委托期結束后3個月內，趙某私自與**公司介紹的客戶簽訂合同的，以**公司為準獨家代理，但趙某委托第三方從事**公司的同一代理活動或由趙某自行銷售的，應承擔約定價格2.4%的違約責任等。2016年3月5日，趙某與案外人錢某簽訂了定金合同，通過**公司的介紹，并約定案外人錢某購買上述房屋。2016年3月18日，趙某與外地人錢某解除了存款合同。2016年3月，**公司向趙某提出仲裁申請。在仲裁過程中，趙某同意**公司繼續出售該房屋，**公司撤回了仲裁申請。但隨后**公司就房屋銷售事宜電話聯系了趙某，趙某沒有去**公司。**公司認為趙某不愿意賣房子，于是再次申請仲裁。

[案例二]

2016年5月，本案外人孫家在當地幾家房屋中介公司掛牌出售。李某看到房屋信息后，于2016年6月11日與**公司取得聯系，**公司將房屋的詳細信息告知了李某。2016年6月11日，李某帶領李某實地查看房屋，并簽訂了看房協議。“協議”規定，李先生是第一次從**公司獲得上述房地產信息。在此之前，他從未見過**公司通過任何人或中介組織拿下的房子。上述房地產一經成交，即視為在**公司的中介服務中達成協議；李先生（及其親屬、代理人或與李先生有關聯的人）與出賣人/出租人簽訂房屋買賣（租賃）合同時，視為**公司已完成中介服務，李先生應向**公司支付房地產價格的2%作為中介服務費。后李某在另一家中介機構的中介下，與業主孫某達成房屋買賣合同。**公司得知情況后，未按雙方“房屋協議書”要求李某支付違約金，**公司提出仲裁申請。在房屋交易中介合同糾紛的審判實踐中，如何判斷當事人的行為是否構成跳單行為？

首先，是否簽訂了獨家委托售房協議。

為促進中介機構積極開展中介活動，部分客戶會與中介簽訂獨家委托銷售合同，并委托中介在一定期限內將房屋出售出售。在這種情況下，中介機構一般會在規定期限內積極宣傳，尋找簽約機會，為交易提供便利。此時，如果委托人通過其他中介進行交易，或者利用從獨家代理處獲得的信息直接與對方進行交易，就違反了獨家代理協議，應當承擔違約責任。目前，市場上不同中介機構之間競爭激烈。購房者通常通過多家中介機構找到經適房。對于賣家來說，除非簽訂獨家委托協議，否則還會在多家中介機構提供房屋。有的中介不注重服務質量，有的則會為客戶分析房源的優劣，并提供協助辦理購房貸款、辦理房屋過戶登記手續等輔助服務。在多家中介機構提供服務的過程中，買賣雙方當然會選擇服務更好的中介機構。因此，在分析委托人與其他中介機構簽訂中介合同的主觀意圖時，應注意原中介機構是否主動提供相應的中介服務。第三，客戶是否利用了中介機構提供的信息。如上所述，由于市場在中介機構之間共享房源，而賣方同時在多家中介機構銷售，客戶往往可以在不同的中介機構找到相同的房源。此時，我們不應因為競合房源與原中介提供的房源一致，就認定委托人利用了原中介提供的信息，但應根據提供房源的業主是多地掛牌還是獨家銷售以及與其他中介的中介合同綜合確定。按照常理，客戶“跳單”的目的是為了降低經紀費。因此，客戶是否實際支付了經紀費是判斷是否構成“跳單”的重要依據。

回到以上兩種情況，在案例一中，獨家代理買賣協議約定了不得跳單的條款，其目的是防止出賣人利用中介公司的促銷優勢，將房屋超越中介公司銷售，使中介公司拿不到傭金。協議并不免除一方的責任，增加另一方的責任，排除另一方的主要權利，應認定為有效。雙方簽訂獨家代理合同后，趙某未經**公司許可，與案外人錢某簽訂了定金合同。其目的是跳過**公司，直接與錢某簽訂合同，違反獨家代理銷售協議約定，構成違約，應承擔違約責任。雖然趙某在第一次仲裁中表示愿意**公司繼續出售該房屋，但他拒絕**公司的中介服務，認為**公司沒有當面溝通。事實上，他還是不愿意繼續由**公司出售房子。其行為構成“跳槽令”，應承擔違約責任。

案件二，糾紛房屋的產權人通過多家中介公司出售同一房屋，買受人李某通過不同的中介公司獲得同一房屋信息，并通過其他中介公司促成房屋租賃合同的成立。衡量買房人李某“跳單”是否違約的關鍵是看他是否利用了原中介公司提供的房屋信息、機會等條件。由于李先生通過公眾可以獲得的其他合法途徑獲得的房屋信息相同，他有權選擇報價低、服務好的中介公司，為房屋買賣合同的訂立提供便利，不構成“跳樓令”，不應承擔違約責任。你知道嗎