差異一:構成要件不同
轉讓主體、轉讓標的和轉讓條件均不同。在土地轉讓中,轉讓的標的是實體資產,即土地使用權,轉讓的主體是土地使用權人,即公司法人或自然人,而不是股東。因此構成土地轉讓行為應具備兩個條件:一是土地使用權發生了轉移,即在原來合法使用基礎上的再次轉移;二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體——土地使用權人之間,即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。
差異二:轉讓條件不同
以出讓土地使用權為例,《城市房地產管理法》第三十九條規定,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。
差異三:登記部門不同
土地轉讓雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發生轉讓的,無需辦理變更土地登記。如果認為股權發生轉讓就必須辦理變更土地登記,那么,只要上市公司的股權因股票的買進賣出而發生變動,國土資源主管部門就要根據千變萬化的股市來實時進行土地登記,這顯然是不可行的。
差異四:發生稅費不同
土地轉讓時,發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時,從稅收上看,現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。從表面來看,似乎股權轉讓的稅負明顯低于土地轉讓,可以規避土地增值稅等。
差異五:適用法律不同
股權轉讓與土地轉讓由不同的法律所調整。土地轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地轉讓有關的法律法規所調整。這些法律、法規明確規定了土地轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。而股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規。
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