一是開發商已提前將房屋出售給購房人，但尚未辦理房屋過戶手續，也未交付房屋。風險由開發商承擔。在這種情況下，購房者不必承擔房屋的損失。

第二，房子已經提前賣給了購房者，而且沒有辦理過戶手續，所以在交房時發現房子質量有問題。當房屋出現風險時，買賣雙方正在解決房屋的質量問題。此時買賣雙方尚未辦理書面驗收手續，不視為交貨。從法律的角度來看，它被稱為不交付。因此，當房屋出現風險時，即使買受人已經住過房屋，也不需要承擔任何風險。第三，如果交房時沒有質量問題入住，無論是否辦理了房產過戶手續，都只能自己購買。

在二手房買賣中，買賣雙方均已簽訂房屋買賣合同，如未辦理房屋過戶手續，且房屋未實際交付，或雖辦理過戶手續，但房屋未交付，兩種情況下的風險損失均由二手房賣方承擔房子。當然，如果購房者已經入住，無論是否辦理過戶手續，風險承擔都將在購房者入住時轉移給購房者。

相關知識：

所謂風險，是指未來可能發生的對房屋產生不利影響的行為或事件。如地震、戰爭、泥石流、海嘯、墜物、恐怖爆炸等。風險的結果是不確定的。由于風險轉移時間對雙方當事人的重要性，風險轉移協議成為一個非常重要的條款。商品房轉讓只是轉讓房屋的占有權。此時，房屋產權登記過戶尚未開始或正在辦理中。買受人只享有房屋的占有權和使用權，房屋所有權尚未轉移給買受人。

從正式的角度來看，移交是交付和接收房屋鑰匙（通常稱為“交鑰匙”）。但根據解釋，交房不僅是房屋本身的交付驗收，即出賣人將房屋所有權轉移給買受人，而且是房屋風險的移交或轉移。當然，這是法律對買賣雙方在合同中不約定“交付”時作出的強制性規定。假設買賣雙方在簽訂買賣合同時，約定完成產權過戶登記的時間為“交付”時間，則房屋所有權轉移不構成“交付”，不存在風險轉移的法律后果。只有符合合同規定的條件，才能發生風險轉移的問題。

如果出賣人未能在約定的交房日期內交付房屋，房屋毀損、滅失的風險仍由出賣人承擔。買受人在收到出賣人的書面交付通知后，無正當理由拒絕接受該房屋的，自該房屋按照書面交付通知交付使用之日起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔。因此，房屋交接對雙方都具有重大的法律意義，應慎重對待。

風險承擔又稱風險自留，是指企業自身非理性或理性地主動承擔風險，即企業利用內部資源彌補損失。保險和風險承擔是企業虧損后的兩種主要融資方式，也是風險管理的重要手段。目前，風險自留在發達國家的大型企業中普遍存在。

風險承擔是指將項目風險保留在風險管理機構，通過內部控制措施解決風險，或對保留的項目風險不采取措施。風險自留與其他風險對策的根本區別在于，它不改變項目風險的客觀本質，即不改變項目風險發生的概率，也不改變項目風險潛在損失的嚴重程度。你知道嗎