1、 什么是“一房?jī)少u(mài)”？

一房二賣(mài)，是指出賣(mài)人以兩份買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定房屋先后或者同時(shí)出售給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。這也被稱為雙重出售房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“有下列情形之一，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人不得取得該房屋：可以要求解除合同，退還已付的購(gòu)房款和利息，并賠償損失，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未通知買(mǎi)受人就將房屋抵押給第三人的；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人將房屋出售給第三人的。”在這種情況下，張先生可以要求解除合同，要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。

第三次和第二次出售房屋是否需要補(bǔ)償房?jī)r(jià)差價(jià)損失？

就買(mǎi)方而言，如果擁有優(yōu)先合同的買(mǎi)方提出繼續(xù)履行訴訟請(qǐng)求，一般會(huì)得到法院的支持，但也需要區(qū)分具體情況。具體情況一：買(mǎi)方嚴(yán)格履行合同。買(mǎi)方的不當(dāng)履約行為很容易成為賣(mài)方違約的借口，因此我們需要特別關(guān)注交易過(guò)程的方方面面。如果時(shí)間允許，建議不要將網(wǎng)簽、貸款等事項(xiàng)委托給中介公司；同時(shí)，要注意合同的具體內(nèi)容，合同不明確也會(huì)導(dǎo)致履約障礙，這將成為賣(mài)方違約的借口。案例2：充分的證據(jù)。在交易過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意證據(jù)的收集和保全。一旦發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人倒賣(mài)他人有違約行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，并要求其繼續(xù)履行合同，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。

案例3：沒(méi)有案例表明法院不能以武力轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。也就是說(shuō)，如果外地人依法善意取得房屋所有權(quán)，房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證或已被抵押、查封，房屋屬于中央生產(chǎn)用房、經(jīng)濟(jì)適用房等，政策上不允許上市交易。即使法院要求繼續(xù)履行合同，上述情況也不能客觀實(shí)現(xiàn)。

就賣(mài)方而言，“一房?jī)少u(mài)”可能賺不到更多的利潤(rùn)。除了返還雙倍定金外，可能還要賠償購(gòu)房者的房?jī)r(jià)差價(jià)損失。針對(duì)二手房“一房?jī)少u(mài)”中的失信問(wèn)題，法院一般會(huì)考慮保護(hù)正常的交易秩序，加大違約者的責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，“一房?jī)少u(mài)”構(gòu)成違約后，違約責(zé)任的承擔(dān)方式由守約方選擇，如果條件允許，法院一般會(huì)作出支持繼續(xù)履行合同主張的判決，即：，出賣(mài)人不僅應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與先買(mǎi)人的合同，而且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與后買(mǎi)人的違約責(zé)任。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件，法院也會(huì)從公平和保護(hù)守約方利益的角度考慮先買(mǎi)受人的房屋差價(jià)損失。因此，在實(shí)際購(gòu)房中，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商或二手房房東簽訂合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，避免出現(xiàn)一房?jī)少u(mài)的情況。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎