1、 如何確定借名購房合同的效力

借名合同是一種合同。根據合同法的規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3） （四）違反法律、行政法規的強制性規定。目前，法律、行政法規并未明確禁止當事人以自己的名義購房。然而，貸款合同的有效性沒有標準答案。如果所購房屋是商業性的，那么按名稱簽訂的購房合同一般有效。如《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見》規定：“當事人約定一方以他人名義購房，并以他人名義登記的，借款人應當實際享有該房屋的權益，借款人應當按照約定要求登記人（出票人）辦理房屋權屬轉移登記，付款可以留置。但因登記人債權人被查封等原因，或者涉及善意交易第三人利益，致使房屋轉讓登記不能依法辦理的。”因此，在北京市司法實踐中，大多數普通商品房貸款行為是有效的。主要原因是維護社會穩定，遵守民法通則中的誠實信用基本原則。如果購買的房屋是經濟適用住房或者其他經濟適用住房，則以借款名義簽訂的購房合同可能無效。考慮到政府推出經濟適用房和限價房的目的，為了解決中低收入家庭的住房問題，改善全社會的居住條件，政府推出了這一針對特殊群體的優惠政策。在發展經濟適用房和限價房的過程中，政府一般需要通過不同的方式和渠道給予財政補貼，而這種合同有效的話，名義上的買方轉讓才是真正的原因，它會使不符合原購買條件的人購買舒適型住房或限價房，而本應享受舒適型住房或限價房的人的住房條件卻沒有得到改善，這與政府推出舒適型住房和限價房的初衷背道而馳住房，從而違反了公共利益。因此，在一些法院的判決中，會認定借款合同無效。2005年，溫先生想以貸款的方式在朝陽區購買一套商品房，但由于臨近退休，銀行沒有給他貸款，所以他只想和在外企工作的侄子郭某商量。郭某同意幫忙，以自己的名義與開發商簽訂了購房合同，并與銀行簽訂了貸款合同。文先生付了房款，并負責每月還款。裝修完新房后，溫先生搬了進來。不料，郭某去年有外遇。妻子朱某起訴離婚，要求分割郭某名下登記的房屋。溫先生得知此事后，非常著急。

朱某起訴離婚，要求分割房屋，郭某在與朱某存在夫妻關系期間取得房屋所有權證。在沒有其他法院確定房屋權屬之前，受理離婚案件的法院應當推定房屋所有權證上登記的人為房屋所有人，因為房屋所有權證是證明房屋所有權的法定憑證。因此，房屋有被分割的風險。

從司法實踐的角度來看，對于商品房來說，一般情況下，以名稱購房合同會被認定為有效，而對于保障性住房來說，以名稱購房合同往往被認定為無效。購房者一定要知道，借貸款之名買房有很多風險。除非迫不得已，否則他們應該盡量避免以借錢的名義買房。在借名購房過程中，相關事項應在律師的幫助下在合同中明確、詳細，以免發生糾紛，造成巨大損失。

記名購房合同的效力主要取決于房屋的性質和用途。所購房屋為商品房的，合同有效；否則為經濟適用房或其他經濟適用房的，合同無效。如果您有任何問題，歡迎您到律師事務所咨詢。你知道嗎