1。什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房預(yù)售給買受人，買受人支付定金或房?jī)r(jià)的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)。由于房子還在建設(shè)中，是“拆砸”的，分期分批預(yù)售給廣大投資者，如“落花”，因此商品房預(yù)售也被稱為“賣花”。由于它能有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金投入問(wèn)題，是目前廣泛采用的一種交易形式。

2。什么是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓只改變了預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不改變。商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，從而在第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3。預(yù)售商品房能否過(guò)戶？

網(wǎng)友問(wèn)：2014年初，德的劉女士看中了開發(fā)區(qū)的一套房子，9月份簽訂了預(yù)售合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。目前，該樓仍在施工中。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速崛起。今年，劉女士又盯上了位于老樓的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為了避免退房時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任，劉女士想了個(gè)辦法，將之前買的房子轉(zhuǎn)讓給別人，但她并不知道自己已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同，房子還能轉(zhuǎn)讓嗎？

律師回答：像劉女士一樣，購(gòu)買了開發(fā)商預(yù)售的商品房后，由于種種原因，她認(rèn)為在交付商品房之前進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是比較常見的。預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

根據(jù)我國(guó)《城市法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房買受人將未完成預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓給其他買受人的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

雖然這部法律沒(méi)有明確規(guī)定是否可以轉(zhuǎn)讓，但從立法意圖不難看出，答案是可以的，也就是說(shuō)可以轉(zhuǎn)讓，但如何將授權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院將制定轉(zhuǎn)讓辦法。在我國(guó)司法實(shí)踐中，商品房轉(zhuǎn)售的合法性得到肯定。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求？

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售的，預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓未完成預(yù)售商品房的問(wèn)題由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，這說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）根據(jù)法律法規(guī)，預(yù)售商品房允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓；預(yù)售商品房不允許轉(zhuǎn)讓的，不能轉(zhuǎn)讓。如《經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅出口管理辦法》第十二條規(guī)定：“預(yù)售出口商品住宅，未取得房地產(chǎn)證不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。”

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有已登記的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記的商品房預(yù)售不得轉(zhuǎn)讓。這種調(diào)控有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體不同于預(yù)售主體，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份。是前一份預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人和后一份轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售人，而不是未完成商品房的預(yù)售人。因此，轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方主體資格，也不必持有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有登記證，只有本案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓主體資格。（三）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須是未竣工、在建的預(yù)售商品房。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)人實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)的，將商品房轉(zhuǎn)讓給他人不屬于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，按商品房交易關(guān)系辦理，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓必須是商品房交易，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，出讓人提前轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，轉(zhuǎn)移價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人主動(dòng)承擔(dān)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，提前購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)必須是平等的、自愿的。當(dāng)然，也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

（4）商品房預(yù)售合同必須合法有效，才能允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院（1996）二號(hào)文件第二十八條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同也視為無(wú)效。”從商品房預(yù)售合同的內(nèi)容來(lái)看，可以分為以下幾種情形：一是預(yù)售合同無(wú)效的商品房預(yù)售合同有轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，在符合雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)可以轉(zhuǎn)讓。比如，在分期付款方面，商品房預(yù)售合同規(guī)定，前兩次付款必須付清，或者付款必須達(dá)到過(guò)戶前的2/3。二是商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件。預(yù)購(gòu)人在履行合同時(shí)，必須征得預(yù)售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣的規(guī)定可以防止買方倒賣合同，謀取非法利益。也可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售合同的順利履行。三是預(yù)購(gòu)人已全面履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓不需要征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)告知預(yù)售人，使其能夠正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新的預(yù)購(gòu)人。出讓人和新預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將原登記預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人的履行情況。

（5）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，而不是簽訂新的預(yù)售合同。由于出讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同，原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（出讓人）更名為新預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人身份。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。無(wú)論是轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓債權(quán)還是權(quán)利義務(wù)，都只是合同主體的變更，但合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并未發(fā)生變化。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售人拒絕簽訂新的預(yù)售合同，這將妨礙轉(zhuǎn)讓人處分債權(quán)。因此，新的預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人簽訂新的預(yù)售合同。預(yù)售合同依法成立后，是不可逆轉(zhuǎn)的，即形成新的法律關(guān)系。原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人都不能回去，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條款的，仍然可以再轉(zhuǎn)讓。

（6）商品房預(yù)購(gòu)人已履行法定義務(wù)的，只要告知預(yù)售方，如預(yù)購(gòu)人已依法支付全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓了預(yù)購(gòu)合同，就可以不經(jīng)商品房預(yù)售方同意直接轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同條款。否則，必須取得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同是雙重合同。雙方對(duì)對(duì)方享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。因此，當(dāng)預(yù)采購(gòu)商轉(zhuǎn)讓預(yù)采購(gòu)