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寧波
防止一房二賣的法律依據是什么
本案是現實生活中一房兩賣的典型案例。由于原業主兩次銷售一套房屋，簽訂合同的另一方王某所期望的產權未能實現，造成了無法彌補的損失。本案中，劉某與王某簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效。未辦理產權登記的，不影響合同效力。王某與劉某簽訂了購房合同，但王某在合同中只享有求償權，并不具有排他性。因此，買受人不能阻止出賣人以更高的價格將房屋出售給他人，即“一房兩賣”。如果發生這種情況，買受人只能要求出賣人賠償違約金，卻拿不到房子。王某將房屋出售給孫某，雙方登記了房地產權利。房屋所有權已合法轉讓給孫某，王某不再擁有房屋所有權。因此，劉某與王某之間的房屋買賣合同沒有繼續履行的可能。但由于合同已經成立并生效，且合同約定了違約金，劉某有權以王某不履行合同為由向王某索賠違約金。因此，法院最終支持王某向劉某索賠5萬元違約金的請求。“一物兩賣”是社會經濟生活中常見的不誠實交易行為。對于這種行為，當事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保護，限制對方的行為，并在權益受到損害時獲得賠償。但我們不能使自己主張物權——房屋所有權利益的實現。2007年10月1日實施的《物權法》設計的預告登記制度為防止一房二賣提供了有效的法律途徑。通知登記后，該房屋具有產權排他性效力，買受人以后可以取得該房屋。
預告登記是指當事人簽訂的買賣房屋或其他不動產產權的協議。為保證將來產權的實現，當事人可以按照約定向登記機關申請預告登記。比如，在商品房預售中，購房者可以對未完成的房屋進行提前登記，從而限制開發商將已售出的房屋再次出售或抵押。《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂不動產或者其他不動產買賣協議時，可以向登記機關申請預告登記，以保證將來不動產的實現。通知登記后，未經通知登記權利人同意處分不動產的，該生物權無效。預告登記后，自可以辦理房地產登記之日起三個月內債權消滅或者未申請房地產登記的，預告登記無效。”
預售按揭制度不僅可以防止開發商向銀行登記，還可以防止開發商出售房屋。在二手房買賣中，預告登記也具有同樣的效力。
本案中，如果劉某提前辦理預告登記，孫某在預告登記期滿前無法辦理產權登記，王某對該房屋的處分無效。此時，如果王某不履行合同，劉某可以起訴法院，要求王某繼續履行，從而取得房屋所有權。你知道嗎
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