1、 不能抵押的房地產有哪些特點。土地所有權是指土地所有者依法對土地的占有、使用、收益和處分的權利。我國土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織。其他任何組織和個人都不能享有土地所有權，因此我國的土地所有權不能抵押。

2。耕地、宅基地、私有土地、私有山丘等集體所有的土地使用權不得抵押。但也有兩種例外情況：（一）抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等荒地的土地使用權可以抵押；

（2）鄉（鎮）和村企業的土地使用權不能單獨抵押，但以鄉（鎮）和村企業的廠房抵押的，占用范圍內的土地使用權可以同時抵押。

3。教育、醫療、市政等公益事業用房地產。如學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位，社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他公益性設施的不動產不得抵押。

4。不動產的所有權和使用權不明或存在爭議。抵押權的設立要求抵押人對抵押物享有所有權或者依法處分的權利。如果所有權存在爭議，抵押權的設立和實現就存在問題，不能保證債權的實現。因此，禁止以權屬有爭議的房地產作為抵押。

5。列入文物保護名錄的建筑物和其他具有重要紀念意義的建筑物。這種建筑具有特殊的歷史和紀念意義。它與公共利益密切相關，不能隨便處置。因此，禁止用作抵押物。

6。依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。被查封、扣押、監管的房地產暫時處于不能轉讓的狀態。因為抵押人無權自由處分，所以不能抵押。

7。依法納入拆遷范圍的房地產。由于列入拆遷范圍的不動產處于權利不確定狀態，為保護債權人利益，不能抵押。其他依法不能抵押的房地產。房屋抵押權被依法確認為違法或者違法的，抵押權無效。（1） 房地產貸款的首要前提是以房地產抵押，因此抵押的種類也決定了你能否辦理貸款。在購買商品房或經濟適用房時，要了解開發商是否辦理了《預售許可證》；是否與資金管理中心或商業銀行簽訂了合同；這些都是能否辦理貸款的前提。如果開發商尚未與金融機構簽訂合同，您仍想申請貸款，可以攜帶相關信息到市購房擔保公司申請辦理舊房抵押、新房購買的貸款擔保業務。

購買經濟適用房貸款時，要注意外地人買不起經濟適用房，也不能申請貸款；購買房屋籌集資金時，要注意個人產權比例，最后辦理房屋共有權證，而抵押面積也是個人產權的一部分，在購買房地產貸款進行拍賣前，要了解房地產是否可以開具發票，房屋是否可以辦理房屋所有權證，辦理房屋抵押后，房屋是否可以參加拍賣（拍賣房屋貸款可由購房擔保公司辦理）；拆遷戶在收到拆遷人的貨幣補償款后要求貸款的，他們應該事先從開發商那里知道是否與房地產擔保公司簽訂了《合作協議》。一般來說，被拆遷戶按差價支付購房貸款時，開發商的“預售許可證”尚未辦妥，這種情況下的貸款只能由住房擔保公司辦理。（2）利率的選擇

當商品房或經濟適用房貸款時，首選的是公積金貸款，而且貸款利率是最低的，但買房時要問開發商是否與資金管理中心簽訂了合同，否則我們只能處理商業貸款。（三）簽訂購房合同，要看簽訂的合同是商品房買賣合同還是房產局、工商局共同監管的經濟適用房合同，否則不能辦理房屋所有權證或貸款。

小編建議，房地產抵押貸款應在正規銀行機構進行。如果您想進行法律咨詢，歡迎來到律霸。你知道嗎