案例：交房后發現逾期交房問題，李先生于2011年購買了一套商品房，并與開發商簽訂了《商品房買賣合同》。合同簽訂后，他付清了全部購房款，并繳納了購房相關費用、治安等費用，以及房產登記所需的身份證復印件等相關資料。2012年3月9日，辦理商品房交付手續后，房屋正式移交。李先生裝修入住后，一年后收到開發商的兩張證件通知書。今年6月，李先生聽說開發商違反了逾期交房和逾期辦證的合同。不少業主已向法院提起上訴，并獲得了違約賠償金。李先生找到原《商品房買賣合同》，發現合同約定自己購買的商品房應在2012年1月初交付，但實際交付日期晚了3個月左右，還存在逾期辦證的情況。因此，李先生也到法院起訴，要求開發商支付逾期交付的違約金。根據合同約定，逾期不超過90天的，自合同約定的截止日期第二天起至實際交付之日止，每天支付已付金額0.03%的違約金。同時，如在商品房交付使用后90日內未取得房屋所有權證的，還要求開發商自逾期之日起每天向購房人支付已付房價0.05%的違約金。

分析：經過兩年的訴訟，無法維權

經法院調查，李先生的訴訟請求一直沒有得到法院的支持。理由是，李先生與開發商提起訴訟的商品房，按照交付時間和李先生起訴時間，已經過了兩年的訴訟時效。雖然具體交房時間比合同約定的交房時間晚了兩個月，扣除天氣等不可抗拒因素，開發商確實違約，但李先生直到2014年6月底才向法院提起訴訟，要求開發商審查支付違約金的申請逾期交房已超過訴訟時效兩年的。因此，對于李先生要求開發商支付逾期交房違約金的請求，法院不予支持。

而逾期申請證書也因超過兩年訴訟期而未能獲得賠償。因訴訟原因，該商品房交付一年后辦理了兩張證明。此后近一年，李先生沒有起訴維權，這相當于放棄了自己的權利。提醒：根據合同規定，兩年內主張權益的訴訟時效期限為兩年，但需要注意的是，兩者的起算時間不同。逾期房屋訴訟時效期限是以商品房買賣合同約定的交付時間為依據，還是以有效交付時間為依據，在法學理論界仍存在爭議，在司法實踐中，更難以保證法官的統一認識。因此，在業主為逾期交房維權時，如何計算訴訟時效，不同的法官對法律有不同的理解。因此，從安全角度考慮，建議業主在合同約定的交付期限屆滿后兩年內提出權益主張。由于逾期交付的存在，逾期申請訴訟時效的起點不同，情況更為復雜。因此，業主在維權時，需要特別注意對兩年期限的把握。

對于具體的維權方式，如果訴訟房屋遲于合同約定的半年交付，遲于一年辦理房產證的，從辦理房產證的第二天起至有效的兩年訴訟期內，業主可以起訴，但最好在辦證的第二天起訴逾期交單和辦證。

如果訴訟房屋比合同約定的時間晚了半年，訴訟期滿兩年仍不能辦理證明，則業主應注意在合同約定的時間兩年內提起訴訟，起訴開發商逾期交房，并起訴對逾期天數的索賠，只要證書過期并且證書在將來完成。如果兩年訴訟期滿，逾期兩年，賠償權的保護就得不到法院的支持。你知道嗎