1。千萬(wàn)不要忽視“價(jià)差”

在計(jì)算首付時(shí)，大多數(shù)剛需購(gòu)房者都是首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)能力有限，缺乏購(gòu)房知識(shí)。因此，很多人并不知道二手房首付的計(jì)算方法。與一手房不同，二手房在購(gòu)買時(shí)存在價(jià)差問題。如果他們沒有計(jì)算清楚，準(zhǔn)備足夠的資金，就會(huì)因?yàn)槭赘赌芰Φ南拗贫颖粍?dòng)，“在最近的交易過程中，出現(xiàn)了這樣一種情況：很多購(gòu)房者在選房時(shí)，沒有注意到價(jià)格的差異等，甚至到簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)房源不足首付不夠。

據(jù)其介紹，不少購(gòu)房者認(rèn)為首套房首付30%是將成交價(jià)格乘以30%得到的數(shù)據(jù)。不過，銀行評(píng)估產(chǎn)生的差額就是最終的首付。以一套成交價(jià)60萬(wàn)元的房子為例，首付30%就是18萬(wàn)元。不過，如果銀行評(píng)估房?jī)r(jià)為48萬(wàn)元，除18萬(wàn)元外，購(gòu)房者還要支付12萬(wàn)元的成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額，因此首付將達(dá)到30萬(wàn)元。

一般來說，二手房首付的計(jì)算方法是：首付=房?jī)r(jià)+相關(guān)稅費(fèi)-銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×貸款比例。套用這個(gè)計(jì)算方法，或者以一套成交價(jià)為60萬(wàn)元的房子為例，個(gè)稅在3萬(wàn)元左右，銀行評(píng)估房屋價(jià)值為50萬(wàn)元，銀行貸款首次購(gòu)房為70%，那么首付為60+3-50×0.7=28，最后首付為28萬(wàn)元。

2。關(guān)注月供壓力：月收入不超過50%

剛需群體買房時(shí)基本都要辦理按揭貸款。因此，在實(shí)際交易過程中，中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)遇到這樣的購(gòu)房者。他們往往只關(guān)注首付是否足夠，卻沒有意識(shí)到未來每月的支付壓力。

據(jù)了解，二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。在貸款年限相同的情況下，如果評(píng)估價(jià)接近成交價(jià)，價(jià)差會(huì)更小，首付壓力也會(huì)減小。相反，隨著每月還款金額的增加，每月的供應(yīng)壓力會(huì)增加很多。

例如，如果成交價(jià)60萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元，首付28萬(wàn)元，則剩余70%貸款為15年，基準(zhǔn)利率為2885.2元/月；如果評(píng)估價(jià)40萬(wàn)元，首付38萬(wàn)元，則貸款為715年，基準(zhǔn)利率為1983.58元/月。”但未來房貸價(jià)格低的時(shí)候，一些客戶就是不愿意關(guān)注“高首付”大多數(shù)剛需人群都是工人階級(jí)。他們用月收入償還住房貸款。如果壓力太大，勢(shì)必影響生活質(zhì)量或其他生活開支。一般來說，每月住房供應(yīng)壓力應(yīng)控制在家庭收入的30%以內(nèi)，不超過50%。三。自營(yíng)房地產(chǎn)：看清房屋性質(zhì)，計(jì)算稅費(fèi)，這也是二手房交易中不可忽視的一部分支出。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入購(gòu)房成本，并列入購(gòu)房預(yù)算。一般來說，稅費(fèi)涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅等，但有些房屋還涉及遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅，數(shù)額不小。

據(jù)記者采訪，如果通過大型規(guī)范化中介公司購(gòu)買二手房，在看房前，中介一般會(huì)提前向購(gòu)房者說明房屋的稅收問題。”我們?cè)谡骷吭磿r(shí)，會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人、戶籍等情況進(jìn)行核對(duì)，并向客戶說明這些情況，避免因稅收問題引起的矛盾和糾紛。”。

但是，如果財(cái)產(chǎn)是自交易的，買方應(yīng)確定財(cái)產(chǎn)是否為贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)。”有一個(gè)簡(jiǎn)單的鑒定方法，就是看對(duì)方房產(chǎn)證的性質(zhì)，“如果房產(chǎn)證上注明‘分析’或者‘贈(zèng)與’，就意味著房東獲得房屋的方式是贈(zèng)與，這不是正常的二手房交易，那么房東轉(zhuǎn)售房子時(shí)要交20%的贈(zèng)與稅。

此外，我們還需要知道房主及其配偶是否健在，或者他們的婚姻狀況。如果其中一位房主及其配偶已經(jīng)去世，購(gòu)買該套房將涉及遺產(chǎn)稅。另外，如果房產(chǎn)所有人離婚或離婚后再婚，需要有結(jié)婚證、法院判決書、當(dāng)時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的婚姻狀況證明，以及貸款期間婚姻狀況是否發(fā)生變化。情況將變得更加復(fù)雜，應(yīng)給予更多的關(guān)注或咨詢專業(yè)人士。你知道嗎