《逾期交房違約金代理意見》尊敬的審判長、法官，陜西恒大律師事務(wù)所接受王某的委托，委托本所律師呂琦代理王某與陜西省房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛一案案件中，代理人根據(jù)案件的證據(jù)和辯論的焦點，發(fā)表了自己的看法如下：

1。涉案房屋不符合2012年12月30日法律規(guī)定的竣工驗收條件。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人民防空等有關(guān)部門或者單位對涉及公共安全的內(nèi)容進行驗收。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第五條規(guī)定，工程符合下列條件的，方可進行竣工驗收：（一）完成工程設(shè)計和合同約定的內(nèi)容。（2） 工程竣工后，建設(shè)單位對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律規(guī)定。工程建設(shè)法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)，滿足設(shè)計文件和合同的要求，提出工程竣工報告。工程竣工報告由項目經(jīng)理和建設(shè)單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。（3） 對委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評定，監(jiān)理資料齊全，提出了工程質(zhì)量評定報告。工程質(zhì)量評定報告由總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。（4） 勘察設(shè)計單位在施工過程中對勘察設(shè)計文件和設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知單進行了檢查，提出了質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢驗報告應(yīng)經(jīng)項目勘察設(shè)計負責(zé)人和勘察部門批準(zhǔn)。設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。（5） 完善技術(shù)檔案和施工管理信息科。（6）建筑材料及附件使用試驗報告。（7）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（8） 建設(shè)單位簽訂的工程質(zhì)量保修書。（9） 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)檢查項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求，并出具批準(zhǔn)文件。

（x）有公安消防、環(huán)保部門的批準(zhǔn)文件或許可文件。（十一） 建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)責(zé)令改正的問題已全部解決。

被告向法院提交的證據(jù)證明，2012年12月30日，被告組織建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計等單位進行工程驗收。但未向法院出具公安消防、環(huán)保等部門的驗收和資料，也未出具“兩書一表”（即商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書竣工驗收合格記錄表）。根據(jù)我國法律規(guī)定，未經(jīng)消防、環(huán)保部門驗收的建設(shè)工程，不得交付使用。試想一下，被告將一棟有消防設(shè)施隱患的樓房交給業(yè)主使用，這無疑是一枚定時炸彈。一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。因此，被告代理人認為，只有綜合驗收合格后，消防、環(huán)保部門才能通過驗收，而合同第八條第一款第一款規(guī)定“未經(jīng)消防、環(huán)保部門驗收，商品房可以交付”，這與法律不符。這是不合理的，狡猾的，不應(yīng)該被人民法院采納。

2。涉案房屋是王某以其親屬張某的名義購買的，合同的付款和簽訂均由王某一人完成，故合同的權(quán)利義務(wù)僅屬于王某一人，與張某無關(guān)。涉案房屋是王某本人購買的。當(dāng)時，王某買房子時，是以張叔叔的名義買的。張某對付款和簽合同都不滿意。被告的工作人員對此事一直心存感激。因此，2012年6月2日，王某提出將合同名稱變更為自己時，被告工作人員要求王某以張某的名義寫下變更合同名稱的申請書。原告、被告雙方自始至終承認王某為涉案房屋的所有權(quán)人時，雙方在合同補充協(xié)議中約定“2010年7月3日，簽訂ys00027732號商品房買賣合同”。由此可見，雙方在重新簽訂的《商品房買賣合同》中均確認王某自2010年7月3日起享有合同權(quán)利，而不是被告辯稱原告僅自2012年6月2日起享有合同權(quán)利。三是根據(jù)法律和合同規(guī)定，被告的反訴不成立的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回。

本案中，被告的違約行為拖延了房屋的交付，因此被告要求根據(jù)合同第11條追究原告的違約責(zé)任，要求解除合同，是對合同第11條的歪曲。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條。根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告出賣人在合理期限內(nèi)三個月內(nèi)不履行合同的，應(yīng)當(dāng)支持一方解除合同的請求，但是當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，解除權(quán)的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。

本案中，被告提起反訴，請求人民法院終止原、被告簽訂的商品房買賣合同。自被告主張移交房屋之日起已超過一年，法律規(guī)定的一年終止權(quán)期限為排除期，不得中斷或延長。因此，被告喪失了解除合同的權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。綜上所述，這是代理人的代理意見，有望被人民法院采納。

代理：LV x

201x年1月14日

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