姚和徐是夫妻。他們因不和而分居。婚后兩人一起蓋房子，房屋產權證上登記的業主是姚某和徐某。分居后，徐某住在這所房子里。2007年12月21日，姚某將房子賣給了陸某。雙方簽訂了房屋轉讓協議，約定姚某將房屋轉讓給陸某，房屋轉讓價款為10萬元。付款方式：簽訂協議時，陸某預付定金2萬元，余款在領取房產證后于2008年3月5日付清。2008年3月10日，姚某將房屋交給陸某使用。如雙方違約，違約方應承擔3萬元的違約金。協議簽訂后，盧某于2008年2月14日向姚某支付了10萬元。3月5日，姚先生和陸先生到房產管理局辦理房屋轉讓登記手續，將房屋產權過戶給陸先生。后姚某一直沒有交房，陸某多次向姚某交涉未果，于是上了法庭，要求交房。庭審中，徐某以第三人身份向法院申請參加訴訟，并以姚某未經其許可擅自出售房屋為由，要求法院確認房屋買賣協議無效。

本案審理過程中，存在兩種不同的意見。第一種意見是協議有效。理由如下：一是姚某、陸某均具有完全民事行為能力，協議含義真實，標的物確定，內容不違法，不損害國家和社會公共利益。因此，協議依法成立，雙方應按協議履行義務；二是協議簽訂后，陸某將按合同約定履行義務，房屋買賣合同合法有效，產權也發生了變化。第三，《婚姻法解釋（一）》第十七條規定：“夫妻共同財產的重大決定，不因日常生活需要，由夫妻雙方平等協商取得權利。”再見。如果另一人有理由認為這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對抗。”在這種情況下，盧某買房子時并不知道姚某的婚姻狀況。他有理由相信，姚某賣房子的行為是夫妻雙方的共同意圖。因此，徐不能以不同意或無知為由，善意地反對陸的收購。第二種意見是房屋買賣協議無效，姚某應向陸某返還10萬元，陸某將房產證退還姚某。分析：作者同意第二種觀點。原因如下：

1。姚、徐兩人婚后建造的房屋屬于夫妻共同財產，雙方享有平等的所有權和處分權。《民法通則意見》第八十九條規定，共有人對共有財產有共同的權利和義務。在共有權存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般無效。在本案中，姚某出售了自己的普通房屋，沒有完全的產權和處分權，這違反了法律，應當認定為無效。共有人出售共有財產，應當征得其他共有人的同意，其他共有人在同等條件下有優先購買權。《城市私人住房管理條例》第十條規定，“房屋所有人出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明。在同等條件下，共有人享有優先購買權，“本案中，姚某未經共有人徐某同意，將房屋出售給盧某，侵犯了徐某對房屋共有部分的財產所有權，屬于無效民事行為。無效民事行為從一開始就沒有法律效力。無論買賣雙方是否辦理過戶手續，均不影響合同無效的認定。《婚姻法解釋（一）》第十七條規定：“夫妻對夫妻共同財產享有平等的處理權利。由于日常生活的需要，夫妻雙方應通過平等協商作出處理共同財產的重要決定。如果另一人有理由認為這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對抗。”姚和徐因為不和而分居。姚某沒有與徐某達成協議，獨自做了房屋買賣的重要決定。其動機不是為了日常生活的需要，而是為了壟斷夫妻共同財產。作為房屋買賣合同的買受人，陸某沒有履行合同標的物的產權審查義務（如在房屋所有權證上核對房屋所有人和共有人）。因此，不能認定他有理由相信姚某出售共同房屋的行為是夫妻雙方的共同意圖。善意取得的標的物應當是動產，而不是不動產。善意取得制度是以損害善意第三人的利益為代價，保護善意第三人的利益，從而達到利益的平衡。其構成要件也比較嚴格。標的物必須是動產，不動產不能是善意取得的標的物。占有是動產權利存在的公示方式，登記和變更登記是不動產權利存在和變更的公示方式。因此，第三人很容易相信動產所有人就是財產所有人。對于房地產而言，由于產權變動的特殊性，只要第三方給予足夠的重視，就不難找到其不動產的產權歸屬，這一般不會引起不信任。本案不應適用善意取得制度來保護購房人的利益，損害房屋共有人徐某的利益。房屋買賣合同雖然無效，但是買受人的合法權益仍然應當受到法律的保護。《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方的損失。雙方有過錯的，應當各自承擔責任。本案中，姚某出售房屋的動機不純正，主觀上存在較大過錯，但姚某沒有履行對合同標的物的審查和注意義務，在使買賣合同無效方面也存在一定過錯。因此，姚某應返還盧某的購房款10萬元，而購房款的利息損失應由姚某本人承擔。單位：江西省益陽縣人民法院周軍