1、 如何解決商鋪?zhàn)赓U合同糾紛。因此，律師建議：

首先，在租賃前核實(shí)所有權(quán)。簽訂商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)議前，承租人需核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證原件，必要時(shí)到房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。通過對出租人主體資格的審查，可以核實(shí)房屋租賃協(xié)議的出租人與產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主是否一致。如果是出租人和出租人雙方的同意，就不是出租人的同意。通過對房屋權(quán)屬的調(diào)查，也可以確認(rèn)出租房屋是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。如司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封、限制其他形式的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，所有權(quán)有爭議的不動(dòng)產(chǎn)不得出租。第二，關(guān)于出租房屋的抵押問題。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“抵押物在抵押協(xié)議訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押的影響。抵押權(quán)成立后租賃抵押物的，租賃關(guān)系不與登記的抵押權(quán)相抵觸。”因此，如果抵押權(quán)是在房屋租賃后設(shè)立的，租賃關(guān)系不會(huì)受到影響。房屋在租賃前抵押的，出租人應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。律師建議，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)、租賃協(xié)議終止時(shí)，雙方在租賃協(xié)議中明確約定出租人的法律責(zé)任。

2。在商鋪?zhàn)赓U過程中，承租人通常會(huì)根據(jù)自己的要求對房屋進(jìn)行裝修。裝修協(xié)議不明確引起的租賃糾紛日益增多。對此，律師建議：

首先，裝修范圍必須得到出租人的書面認(rèn)可。裝修前，承租人應(yīng)當(dāng)取得出租人對房屋裝修設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)，并明確承租人的歸還、賠償損失、支付違約金等責(zé)任；二是不得損壞原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響建筑安全。為防止承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)損壞，出租人可以要求承租人預(yù)付一定金額的裝修保證金，以保證承租人履行裝修條款中的義務(wù)。

第三，協(xié)議到期或提前終止時(shí)，必須明確約定裝修折舊和補(bǔ)償方式。因承租人違約提前終止租賃的，承租人無權(quán)向出租人要求裝修補(bǔ)償。因承租人以外的原因提前終止租賃的，雙方還應(yīng)在裝修條款中明確出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)租戶經(jīng)過多年的經(jīng)營，在一定范圍內(nèi)會(huì)形成一定的商業(yè)影響，這無疑是一種無形資產(chǎn)。出租人在租賃期滿后收回商鋪的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無形損失。為此，多數(shù)承租人希望享有商鋪的優(yōu)先權(quán)，但國家法律并沒有明確規(guī)定承租人的優(yōu)先權(quán)。面對如何保護(hù)自己的優(yōu)先權(quán)，律師建議承租人可以在協(xié)議中約定。首先，我們應(yīng)該明確界定什么是“出租人繼續(xù)租賃”。例如，如果出租人想自己使用，那么自用的期限可以限制，例如至少一年。否則，視為出租人違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。這樣，就可以防止出租人收回房屋自用后再出租，堵住“繼續(xù)出租”的局面。第二，就什么是“相同條件”達(dá)成一致。如果租金不超過10%，即使條件相同。如原租金為1萬元，其他人員支付的價(jià)款不超過1.1萬元的，承租人有權(quán)繼續(xù)以1萬元的價(jià)格出租，這樣可以防止侵犯租賃優(yōu)先權(quán)。租賃協(xié)議的解除也涉及諸多原因，如果在協(xié)議中有明確規(guī)定，可以更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。第一，出租人的義務(wù)和承擔(dān)方式，對因違約而導(dǎo)致協(xié)議終止的責(zé)任。如明確出租人協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)的義務(wù)，如因其他非承租人原因?qū)е孪嚓P(guān)手續(xù)無法辦理或無法開業(yè)的，承租人有權(quán)解除合同、返還租賃物并取得損失賠償。第二，規(guī)定由于第三方的原因，協(xié)議不能進(jìn)一步履行。例如，由于政府規(guī)劃的改變，商店被拆除了。在這種情況下，房東可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償，但承租人不能直接得到補(bǔ)償。對此，可以在協(xié)議中約定，雙方無過錯(cuò)的，承租人應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ馁r償。第三，當(dāng)所欠租金達(dá)到一定數(shù)額和時(shí)間時(shí)，出租人有權(quán)終止協(xié)議。在符合終止協(xié)議條件的情況下，如果商戶拒絕騰退房屋，不償還債務(wù)，大部分開發(fā)企業(yè)將采取強(qiáng)制措施收回房屋。但律師建議：開發(fā)企業(yè)不得以商戶欠租為由侵犯商戶的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。雙方可在租賃協(xié)議中提前約定：如租賃協(xié)議到期或協(xié)議提前終止，承租人留在店內(nèi)的物品應(yīng)在3日內(nèi)處理完畢，否則視為出租人隨意丟棄處理。

租賃協(xié)議到期或提前終止的，店鋪恢復(fù)原狀，恢復(fù)費(fèi)用由承租人承擔(dān)。如果商鋪沒有恢復(fù)原狀，出租人可以代為辦理，費(fèi)用由承租人承擔(dān)。第二，商鋪?zhàn)赓U合同中的違約責(zé)任可以約定如下：

1\。

2。乙方應(yīng)按時(shí)支付租金，未經(jīng)甲方同意乙方不支付租金的，甲方要求乙方支付當(dāng)年租金，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，乙方還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失。

3。租賃期滿后，未經(jīng)甲方同意，乙方應(yīng)按時(shí)歸還房屋，甲方要求乙方支付當(dāng)年租金，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失。

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