張先生打算在老城區(qū)買一處房產(chǎn)，以便獲得一所名牌大學(xué)的學(xué)位。剛簽完合同，他就知道這套房是8個人繼承的，手續(xù)很復(fù)雜。而且，這處房產(chǎn)已有20多年歷史。他擔(dān)心，由于樓齡高、貸款期限短，6年后很難轉(zhuǎn)手。這種多業(yè)主樓盤在廣州市場并不少見。有業(yè)內(nèi)人士建議，最好不要碰它，也有人認(rèn)為，購買與否需要考慮各種因素。

案例：舊學(xué)位房業(yè)主多達8戶。

張先生看中了位于老城區(qū)的一處樓盤，這處樓盤建了20多年。不過，由于名校學(xué)歷高，而且新安裝的電梯，使用率高，所以受到很多買家的青睞。然而，當(dāng)合同即將簽訂時，張先生卻發(fā)現(xiàn)，這個樓盤共有8位業(yè)主！原來這是一套繼承的財產(chǎn)。八名繼承人共同擁有該房產(chǎn)，其中兩人在國外，因此他們不愿意回國進行這項交易。

張先生擔(dān)心交易不能順利進行。同時，他了解到，建筑年齡過大的樓盤在下次交易中將遭受損失：“有的房貸機構(gòu)告訴我，建筑年齡和貸款期限不能超過40年，有的說不能超過45年。我怕這就是我6年賣不出去房子的原因，“到底買不買房子，張先生進退兩難。《解釋》一二手房交易中多業(yè)主房產(chǎn)糾紛的發(fā)生有很大的機會，購房者有時要面對三個或三個以上的業(yè)主，“某網(wǎng)站廣州二手房電子商務(wù)商圈經(jīng)理表示，在實際二手房交易過程中確實存在多個業(yè)主的情況”，約占總數(shù)的20%，而越秀、荔灣等老城區(qū)則比較普遍，“據(jù)了解，由于交易需要征得每位業(yè)主的同意，相應(yīng)的時間成本會高于正常情況，有時交易會因為某業(yè)主因個人原因不愿出售房屋而失敗。陳先生的孩子兩年后就要上小學(xué)了。他看中了越秀區(qū)越華路一套69平方米的兩居室。雖然是1985年的老房子，但裝修和保養(yǎng)都不錯。不過，在與業(yè)主溝通的過程中，陳先生得知這是繼承的房產(chǎn)。這四兄弟是共同的主人。目前，他們的大哥正在用。雖然其他三兄弟都同意賣房子，但由于戶籍等原因，大哥不愿意搬走。幾次之后，陳先生不得不放棄。

多個業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)糾紛的概率較高，業(yè)主之間關(guān)于是否出售房屋和利益分配的協(xié)商不一致，導(dǎo)致交易一直處于拖延狀態(tài)：“這對購房者非常不利，尤其是那些打算開辦學(xué)位學(xué)校的家長。一方面，他們最終可能錯過公辦小學(xué)招生的最后期限；另一方面，3月份學(xué)位房市場供不應(yīng)求，漲幅幾乎是各類樓盤中最高的。如果你在學(xué)位房上逗留太久，卻無法成交，再看其他小區(qū)時，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房可能已經(jīng)消耗了一半以上，而且價格也提高了。”因此，她建議在購買學(xué)位房時，盡量避免多業(yè)主房產(chǎn)。建筑物的年限可能會增加買方貸款的難度。據(jù)了解，這主要是因為銀行對樓齡加貸款的時間有限制，不同銀行有不同的具體規(guī)定。目前，建行和中行的規(guī)定是，建筑齡加貸款期限不得超過40年。工行相對寬松，是50年。最放松的是光大銀行（601818，股吧），只要不超過55年?？紤]到越秀很多學(xué)位房都是老房子，建議購房者在購房前向銀行咨詢貸款年限，避免因貸款年限縮短而大幅增加首付成本。

許多購房者擔(dān)心，如果他們在孩子小學(xué)畢業(yè)后賣掉房子，老房子會導(dǎo)致無人接管。對此，李瑤解釋說，由于越秀教育資源集中，名校多，學(xué)位房價格高，打算購買有經(jīng)濟實力的越秀學(xué)位房的家長大多不會特別關(guān)注樓齡。在優(yōu)質(zhì)教育資源供不應(yīng)求的背景下，只要學(xué)位好、價格合理，即使樓齡很老，很多購房者也會愿意接手。李瑤舉例說，今年4月初，一棟上世紀(jì)70年代剛出售的老房子的對口學(xué)校是培正小學(xué)，95平方米總價280萬元，不到3萬元/平方米，而其他對口小學(xué)的樓梯價格是4萬多元/平方米，所以老房子還是憑借價格優(yōu)勢順利售出的。

一些銀行的總樓齡和貸款年限可以達到50年，但要看具體的物業(yè)情況，6年后無人接手的問題主要是價格問題：“不過，學(xué)位房的政策是可變的，所以很難預(yù)測學(xué)位房能不能接手相關(guān)報道稱，4月份房地產(chǎn)企業(yè)銷售額環(huán)比下降3.8%。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月公布銷售業(yè)績的32家企業(yè)中，有19家企業(yè)銷售業(yè)績比3月份差，單月整體業(yè)績也比3月份小幅下降3.8%。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績整體下滑的原因是一線城市成交量下降，而三四線城市仍面臨房地產(chǎn)去工業(yè)化問題。未來一線城市市場將面臨降溫，二線城市將成為市場熱點。

數(shù)據(jù)：六成企業(yè)銷售金額環(huán)比下降2016年4月，有銷售業(yè)績的企業(yè)有32家，這32家企業(yè)4月份月度總業(yè)績?yōu)?203億元，較3月同期的2288.94億元略有下降，降幅為3.8%。公布4月份月度銷售業(yè)績的32家企業(yè)銷售面積1786.97萬平方米，比3月份的1870.98萬平方米下降4.5%。

同時，32家企業(yè)中有19家企業(yè)銷售業(yè)績環(huán)比下降，占企業(yè)總數(shù)的60%。

行業(yè)：二線城市將成為市場熱點

對于企業(yè)來說，分化越來越嚴(yán)重。

在4月份的數(shù)據(jù)中，大型房地產(chǎn)企業(yè)喜憂參半。在3月份銷售額超百億元的6家房地產(chǎn)企業(yè)中，3家銷售數(shù)據(jù)上漲，3家下降。**房地產(chǎn)銷售金額環(huán)比下降超過20%。保利和融創(chuàng)也錄得小幅下跌，萬科、碧桂園和綠城則小幅上漲。

**首席房地產(chǎn)分析師張煒表示，雖然4月份房地產(chǎn)企業(yè)銷售仍處于高位，但部分城市的調(diào)控政策影響了市場的后續(xù)走勢?！笨傮w來看，在經(jīng)歷了一季度的大幅上漲之后，4月份房地產(chǎn)企業(yè)受到一線城市成交量下滑的影響，整體成交開始漲跌不一調(diào)控的同時，地處三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨去庫存的問題。市場上下波動的跡象開始出現(xiàn)。未來一線城市市場有望降溫，而二線城市將成為市場的主要熱點。1、 二線城市的爆發(fā)完全背離了去庫存政策的預(yù)期，三四線市場依然深陷泥潭。你知道嗎