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寧波
買二手房千萬不要忽視什么問題
我們先來看一個案例：
張先生向陳先生買了一套房子，然后張先生按約定支付了房款，陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續。就在張先生正興高采烈地準備搬進新房的時候，他發現房子是陳先生在過戶前以低價租給他人的，租金持續了5年。
這房子是張先生買的急需婚房，但現在他拿不回來了。張先生大喊上當受騙，于是將租客和陳先生告上法庭，要求租客限期搬走，陳先生交付了房屋。那么張先生的訴訟會得到法院的支持嗎？法官解釋：
根據《合同法》第229條規定，租賃期間物權發生變化的，不影響租賃合同的效力。
雖然陳先生不再是房屋的主人，但他以前與房客簽訂的租賃合同仍然有效。張先生莫名其妙地成了新房東，他要履行5年的租房合同，無權收房。如果他違約，他需要支付大量的違約金。
另外，5年內的租金上漲不涉及租賃合同，因此張先生內外損失慘重。不僅如此，張先生和陳先生的合同中明確規定，延期交貨的違約金僅為定金的30%，余款1萬元，較低。
而且張先生的實際受損情況很難明確，所以他只能承認運氣不好，5年后就把房子關了。對此，法官也希望通過這起案件給所有買家敲響警鐘。
溫馨提示：
在簽訂本房屋買賣合同的過程中，要明確房屋的狀況以及是否有出租信息。如果發生違約，應增加違約金，這將增加賣方的違約成本。買方必須在銷售合同中詳細說明交貨條件。出賣人故意隱瞞房屋已出租的信息，或者在履行合同過程中計算時差，故意將房屋出租給他人的，應當支付較高數額的違約金，增加出賣人的違約成本。
另外，如果我們在看房子，如果房子處于租賃狀態，一定要看租賃合同的終止日期，切記要問現有房客是否愿意購買。根據法律規定，承租人在租賃期內享有優先購買租賃房屋的權利，即優先購買租賃房屋的權利。作為買房人，你應該在征得承租人同意后購買房屋。
法官建議，買受人詢問承租人的購買意向時，最好保留好證據，萬一發生糾紛沒有法律支持，他會蒙受損失
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簡介:
楊余娜律師（聯系13282211144），寧波本地人，2011年8月取得法律職業資格證。曾在寧波市**區人民法院和寧波市公安局**分局工作多年，現為浙江共業律師事務所專職律師。業務專攻方向：刑事、民商事（含民間借貸、買賣合同、債權債務、婚姻繼承、交通事故、工傷賠償等多方面的案件）、企業法律顧問。楊余娜律師受過專業性法學專業教育，對所承辦的案件一絲不茍，認真負責。對于刑事案件，楊余娜律師利用多年的公安工作經驗和資源，根據不同案件情形針對性提出有利辯護或策略。對于民商事案件，楊余娜律師具有深厚的理論功底和豐富的法院實踐工作經驗，根據不同案件事實和證據尋找突破點，最大程度維護當事人的合法權益。楊余娜律師業余研究風水，發現通常來找律師的當事人，均在一定程度上受住宅或辦公樓風水、面相或八字等困擾或影響，可通過一定方式化煞、補喜用神等方式增加運勢！
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