非法轉租后收取的租金如何處理？根據德國的理論，它是不當得利。王澤建先生認為，承租人非法轉租并非擅自行為，出租人與承租人之間存在租賃關系。承租人支付使用收益的對價，出租人無權使用租賃財產的收益。因此，承租人非法轉租并不損害其利益。因此，原則上應當在租賃合同中解決非法轉租問題，出租人可以解除租賃，而無需借助不當得利請求權解除合同或要求賠償不履行債務的損失。王利明先生認為，承租人無權通過轉租獲得利益，因此，承租人取得的扣除租金后的剩余收入可以作為不當得利返還給出租人。我們認為王澤建先生的觀點更符合邏輯。出租人因出租房屋而獲得租金收入，其對價是使承租人取得房屋使用權。出租人在法律上不受轉租的直接損害。因此，轉租人因轉租而獲利較多，不構成對出租人的不當得利。當然，出租人因轉租給房屋造成損害或者其他損失的，可以根據租賃合同或者侵權責任要求賠償損失。

非法轉租，承租人與轉租人簽訂的合同是否有效？有三種不同的觀點：

第一種觀點：合同無效。根據《合同法》第二百二十四條的規定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租必須經出租人批準。未經出租人同意轉租的性質是違法的，因此轉租合同應當無效。第二種觀點：效力未定的合同。《合同法》第五十一條規定：“無權處分他人財產的人經債權人追認取得處分權或者無權處分人訂立合同的，合同有效。”。無權處分行為屬于效力待定行為。非法轉租應屬于擅自處分，因為對于轉租，雖然承租人擅自將租賃物的占有權和使用權轉讓給他人，而不是他人的財產，但承租人擅自將占有權和使用權轉讓給他人，這實際上是對租賃物的非法處分其他人的財產權利和職能。轉租合同應當是效力待定的合同。第三種觀點：合同有效。非法轉租合同是一種允諾性合同，在雙方意思表示一致時才有效，因此轉租合同應是一種有效合同。首先，根據合同法的規定，租賃合同是一種允諾合同。轉租合同經雙方同意后生效。其次，轉租符合合同的功能。根據法律規定，轉租需要出租人的同意才能保護出租人的利益，但未經出租人同意轉租并不損害出租人的利益。出租人與承租人簽訂租賃合同的目的是取得出租房屋所帶來的租金收入。轉租在某些情況下不影響出租人收入的實現，也可以保證其利益。最后，根據契約自由原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。非法轉租合同本質上是債權合同，債權協議的效力不受第三人的限制。因此，即使未經出租人同意，轉租合同也應有效。應當注意的是，確定轉租合同為有效合同必須有一個前提，即轉租人沒有善意過錯，即不知道或者不應當知道轉租人無權處分。在無權處分的情況下，對善意相對人應當給予特別保護，轉租合同應當視為有效合同。

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