北京市懷柔市將建設(shè)位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)天仙峪村的全市首家農(nóng)村住房養(yǎng)老合作社，該合作社將通過吸引社會投資改造農(nóng)村閑置房屋，建設(shè)休閑養(yǎng)老社區(qū)。天仙峪村位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)東北部，距著名的慕田峪長城僅3公里，有284戶668人。

然而，由于許多村民外出打工，一些村民購買其他房地產(chǎn)，村里的許多房屋被長期鎖定和空置。而且，由于農(nóng)村房屋不能在市場上交易，只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)；如果要出租，很難找到合適的承租人。因此，村里的閑置房屋大多沒有使用。為了幫助村民解決這一問題，區(qū)政府提出了與社會資本合作的思路。2014年8月，北京市第一家農(nóng)村住房養(yǎng)老合作社在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)天仙峪村成立。利用農(nóng)村閑置住房原有資源實施保護(hù)性開發(fā)，形成“農(nóng)民出戶、合作入股、公司運(yùn)作、政府服務(wù)”的新模式。據(jù)了解，懷柔作為試點，有望推廣到市郊。

說到這個，很多人都會想到10萬元買北京農(nóng)家院的小廣告單。當(dāng)時，小編魯巴網(wǎng)曾經(jīng)警告大家不要買這樣的農(nóng)家院落，太冒險了。農(nóng)村的老房子和以前的農(nóng)家院有什么區(qū)別？

首先，你要知道農(nóng)村的房子是不能交易的！

根據(jù)我國《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易行為不受法律保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等法定手續(xù)，購買農(nóng)村敬老院與農(nóng)村敬老院的第一個區(qū)別是前者是合法的，而后者無疑是非法的。

由于前者由區(qū)、鎮(zhèn)政府組織，農(nóng)民愿意入股，社會資本投資或出租完全合法。后者主張可以“在農(nóng)村投資購房”，實質(zhì)上屬于不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房。一旦遭遇拆遷和征地，他們就要自己承擔(dān)損失。二是經(jīng)營策略不同。

據(jù)近期媒體報道，現(xiàn)成立的村社將有專門的評估小組，經(jīng)過實地調(diào)研，制定一套高于市場價格的租賃方案，并引入**集團(tuán)對農(nóng)村閑置房屋進(jìn)行內(nèi)部重新設(shè)計改造。

和所謂的“農(nóng)家院”都是獨立的庭院。雖然他們中的一些人可以組成一個社區(qū)，擁有一個統(tǒng)一的財產(chǎn)，但在那里長期居住或只是想投資的朋友，可能并不劃算。

同樣，使用時間也不同。

以前，雖然那些“農(nóng)舍”也承認(rèn)他們不是賣而是租了很長時間，但他們聲稱租期從10年到70年不等。但根據(jù)我國《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。”

因此，這些農(nóng)村老年房屋都是用來出租的。入住方式有三種：體驗式入住、每年約6個月的短期租金和20年的長期租金。因此，事實上，這些農(nóng)村養(yǎng)老院的用途與其名稱是一樣的。它們被用來養(yǎng)老度假，這對一些投資者來說可能不太有吸引力。最后，我想給大家一些關(guān)于遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)投資的提示。首先，要注意產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。如果選定的房地產(chǎn)項目價格過低（遠(yuǎn)低于同面積、同檔次的價格），那么首先要考察房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。不要貪心。如果買的房子產(chǎn)權(quán)小，一旦出現(xiàn)拆遷、占地等問題，很難得到相應(yīng)的法律保護(hù)和補(bǔ)償。二是注重保值增值能力。遠(yuǎn)郊樓盤的保值增值能力很難與市區(qū)樓盤相比，所以不要輕易聽銷售人員的話。當(dāng)然，我們也不排除如果購買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，也能保證購房投資的安全。你知道嗎