北京市懷柔市將建設位于懷柔區渤海鎮天仙峪村的全市首家農村住房養老合作社，該合作社將通過吸引社會投資改造農村閑置房屋，建設休閑養老社區。天仙峪村位于懷柔區渤海鎮東北部，距著名的慕田峪長城僅3公里，有284戶668人。

然而，由于許多村民外出打工，一些村民購買其他房地產，村里的許多房屋被長期鎖定和空置。而且，由于農村房屋不能在市場上交易，只能在村集體成員內部流轉；如果要出租，很難找到合適的承租人。因此，村里的閑置房屋大多沒有使用。為了幫助村民解決這一問題，區政府提出了與社會資本合作的思路。2014年8月，北京市第一家農村住房養老合作社在懷柔區渤海鎮天仙峪村成立。利用農村閑置住房原有資源實施保護性開發，形成“農民出戶、合作入股、公司運作、政府服務”的新模式。據了解，懷柔作為試點，有望推廣到市郊。

說到這個，很多人都會想到10萬元買北京農家院的小廣告單。當時，小編魯巴網曾經警告大家不要買這樣的農家院落，太冒險了。農村的老房子和以前的農家院有什么區別？

首先，你要知道農村的房子是不能交易的！

根據我國《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農建設。農村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權。農民向城鎮居民出售房屋的交易行為不受法律保護，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等法定手續，購買農村敬老院與農村敬老院的第一個區別是前者是合法的，而后者無疑是非法的。

由于前者由區、鎮政府組織，農民愿意入股，社會資本投資或出租完全合法。后者主張可以“在農村投資購房”，實質上屬于不受法律保護的小產權房。一旦遭遇拆遷和征地，他們就要自己承擔損失。二是經營策略不同。

據近期媒體報道，現成立的村社將有專門的評估小組，經過實地調研，制定一套高于市場價格的租賃方案，并引入**集團對農村閑置房屋進行內部重新設計改造。

和所謂的“農家院”都是獨立的庭院。雖然他們中的一些人可以組成一個社區，擁有一個統一的財產，但在那里長期居住或只是想投資的朋友，可能并不劃算。

同樣，使用時間也不同。

以前，雖然那些“農舍”也承認他們不是賣而是租了很長時間，但他們聲稱租期從10年到70年不等。但根據我國《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。”

因此，這些農村老年房屋都是用來出租的。入住方式有三種：體驗式入住、每年約6個月的短期租金和20年的長期租金。因此，事實上，這些農村養老院的用途與其名稱是一樣的。它們被用來養老度假，這對一些投資者來說可能不太有吸引力。最后，我想給大家一些關于遠郊房地產投資的提示。首先，要注意產權的性質。如果選定的房地產項目價格過低（遠低于同面積、同檔次的價格），那么首先要考察房地產的產權性質。不要貪心。如果買的房子產權小，一旦出現拆遷、占地等問題，很難得到相應的法律保護和補償。二是注重保值增值能力。遠郊樓盤的保值增值能力很難與市區樓盤相比，所以不要輕易聽銷售人員的話。當然，我們也不排除如果購買優質的房地產，也能保證購房投資的安全。你知道嗎