[案例]

2011年6月，顧某在夏某租了一套房子居住，并簽訂了一年租賃合同，每月租金1000元。然而，付了半年房租和押金后，顧某卻在兩個月內患上了鼻炎、肺炎和全身不適。經檢測，發現該出租屋空氣質量存在問題，甲醛超標。據此，顧某認為，房東夏某因鼻炎、肺炎、身體傷害等原因，應承擔總損失10余萬元；但夏某表示，不知道房屋內甲醛是否超標。簽訂租賃合同時，顧某多次現場查看房屋，并未提出空氣質量問題。他不應該為顧某不知道的房子空氣質量問題造成的身體傷害的損失負責。出租人是否對房屋的空氣質量缺陷承擔責任？

第一意見認為，夏某租住的房屋甲醛超標，存在缺陷，這也在一定程度上導致了顧某的身體傷害。然而，這種空氣質量缺陷只能通過專業檢測來判斷。在這種情況下，夏某不是專業機構或者專業機構的工作人員，不知道家里的甲醛是否超標，夏某沒有過錯，也就是說，他不需要承擔空氣質量缺陷的責任，也不需要賠償顧某的人身傷害損失。

第二種意見認為，夏某所租房屋甲醛含量超標，對承租人顧某造成人身傷害，應歸咎于產品質量缺陷，夏某有缺陷保證責任，因此房屋出租人夏某應承擔承租人顧某的人身傷害損失。筆者同意第二種觀點，理由如下：

首先，有必要討論缺陷的概念。瑕疵一般包括權利瑕疵和客體瑕疵，從不同角度可以分為表面瑕疵和隱性瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。結合本案，出租人夏某提供的房屋應當是一物的瑕疵，具有隱蔽瑕疵和默示瑕疵。

隱藏的缺陷不需要以當事人的認識為前提，只要存在缺陷，就可能構成違約或侵權。就本案而言，出租人夏某認為，承租人顧某在與他簽訂合同前，曾多次到訪房屋，并沒有提出空氣質量問題，他也不知道房屋內甲醛超標。出租人的觀點是，他錯誤地認為本案中出租房屋的瑕疵應當知道，但沒有意識到隱藏瑕疵的特殊性。

雖然雙方租賃合同中對房屋空氣質量沒有約定，但甲醛超標的房屋不符合居住條件，長期居住會給健康帶來危害，這是人們生活中的常識。因此，出租房屋存在默示瑕疵，且當事人未達成免責協議。我國《合同法》第二百一十六條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期內保持租賃物與約定用途的一致。這一法律規定也構成了所有出租人的默示擔保義務。一旦違反，就構成違約。其次，根據以上對隱性瑕疵和默示瑕疵概念的分析，不難發現本案出租人夏某已構成違約。關鍵是房東夏某是否應該承擔顧某所遭受的鼻炎、肺炎和身體傷害的損失。筆者認為應該是這樣。

這種情況就是我們通常所說的與人身權利密切相關的違約往往與合同履行中侵犯人身權利同時發生的情況。如何處理這個案子？本案系房屋租賃糾紛引發的糾紛。出租人夏某交付的房屋存在隱性瑕疵和默示瑕疵，構成違約，應當承擔違約責任。同時，也造成顧某身體上的損傷。我國《合同法》第一百二十二條規定：“一方違約侵害另一方人身、財產權利的，受害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”。這里需要說明的是，當事人只能在違約責任和侵權責任之間進行選擇。

本案中，租客顧某要求房東夏某承擔鼻炎、肺炎、人身傷害等共計10余萬元的損失，從中可以看出，顧某選擇提起侵權訴訟。在這里，有人會質疑，既然是侵權行為，那么根據侵權規則的原則，是過錯責任。既然出租人沒有過錯，他就不應該承擔責任。持這種觀點的人也沒有看到，在房屋這一特殊產品中，出租人有義務對隱性缺陷和隱性缺陷進行擔保。只要交付的房屋存在質量缺陷，就可以認定為過錯，應當承擔相應的責任。因此，出租人顧某應當對房屋的空氣質量負責，并賠償承租人顧某的人身傷害損失。綜上所述，出租人應承擔空氣質量缺陷的責任。你知道嗎