房屋買賣是指房屋所有人將房屋所有權轉讓給購房人，購房人支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，買賣雙方必須到房屋所在地房屋管理部門辦理產(chǎn)權轉讓手續(xù)。這不僅是建立房屋買賣關系的必要程序和證據(jù)，也是處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。房屋買賣是指房屋所有人將房屋所有權轉讓給購房人的行為，買方支付相應的價格。買賣房屋，必須簽訂房屋買賣合同，買賣雙方必須到房屋所在地的房屋管理機關辦理產(chǎn)權轉讓手續(xù)。這不僅是建立房屋買賣關系的必要程序和證據(jù)，也是今后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。在實踐中，房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及產(chǎn)權、價格、原承租人利益等問題，但與買賣合同的效力密不可分。那么，哪些房屋銷售合同是無效合同？綜上所述，主要有以下七種：

1。房地產(chǎn)單獨出售，合同無效

因為房屋建在土地上，附屬于土地，所以不可分割。因此，當房屋所有權通過出售轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。出賣人將房產(chǎn)、土地分別出售給不同的買受人，或者僅轉讓房屋所有權，不同時轉讓土地使用權的，買受人可以提出買賣合同無效。未辦理過戶登記的，合同無效。

房屋買賣合同標的物的過戶，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門辦理過戶登記為標志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權轉讓的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經(jīng)實際交付，它也是無效的。因此，只要該房屋未正式辦理登記過戶手續(xù)，即使出賣人已收取房價并將該房屋交付給買受人使用，當事人仍可以主張該合同無效。如果產(chǎn)權主體有問題，合同無效

出售房屋的主體必須是房屋的所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無效。該房屋的產(chǎn)權由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買賣行為也無效。如果侵犯了優(yōu)先購買權，則本合同無效。

房屋所有人出售共有房屋時，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。出租房屋出售時，房屋所有人應當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。因此，相同條件主要是指相同的房價，包括相同的交付期限和方式的房價。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權，共有人和承租人可以請求法院宣布房屋出售無效。單位違反規(guī)定購房的，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私人住房。因特殊需要必須購買的，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私人住房的，買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私人住房，產(chǎn)權也以個人名義登記，但實際上是由單位投資，作為單位生產(chǎn)經(jīng)營、辦公或集體宿舍的固定資產(chǎn)。這種情況屬于單位變相購買私人住房，買賣關系無效。凡國家或企事業(yè)單位資助購買或低價建設的城市私人住房，只能出售給原資助單位或房屋管理部門，否則無效。價格欺詐、明顯不公平和無效合同

在買賣城市私人住房時，甲乙雙方按照按質(zhì)定價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人房屋評估標準進行價格協(xié)商，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意，方可成交。銷售合同生效后，雙方不得因價格原因無故后悔，但應按合同約定的價格、期限和方式交付。但是，如果賣方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問題，買方可要求與賣方重新協(xié)商價格。如果談判失敗，買方可以向法院提起訴訟。本合同因非法轉讓無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓（包括出售）：

（1）以轉讓方式取得土地使用權的，不符合房地產(chǎn)轉讓條件。

（2）（三）依法收回土地使用權；（四）未經(jīng)其他共有人書面同意，共有房地產(chǎn)的；（五）所有權有爭議的（七）法律、行政法規(guī)禁止的其他情形