1、 甲、乙雙方簽訂了>工廠租賃合同，約定乙方租賃甲方工廠，成立來料加工企業，為期五年。五年后，因乙方未按合同規定履行租金支付義務，甲方向法院提起訴訟。乙方以廠房未按照《建筑法》和《消防法》的有關規定辦理施工許可證、竣工驗收證書和消防驗收證書為由，主張租賃合同違反法律強制性規定，無效。乙方提及的上述強制性規定主要包括《建設法》第7條的規定，即建設單位應當在建設項目開工前向縣級以上人民政府建設行政主管部門申請建設許可證；第六十一條第二款規定，建設工程驗收不合格或者竣工驗收不合格的，不得交付使用；《消防法》第10條規定，建筑工程未經消防驗收或經驗驗收不合格的，不得投入使用。在實踐中，這類案件大量存在。違反這些規定是否會導致租賃合同無效，值得討論。2、 無效理論評析無效理論認為上述法律規范是強制性規范，出租人違反該強制性規范屬于《合同法》第52條第（5）款“違反法律、行政法規強制性規定”的情形，租賃合同無效。首先,涉案房屋為非法建筑,無相關證照。因此，標的物違法，合同無效。第三，考慮到社會影響，此類租賃合同往往涉及大量員工住宿，存在消防和建筑安全隱患。如果確定有效，可能會鼓勵類似出租人在不申請相關許可證和證書的情況下租賃房屋，從而增加發生重大安全事故的可能性，因此應確定無效。對于無效理論，筆者認為其不恰當，并提出如下意見：第一，“強制性規定”是指不允許當事人同意排除的規定。它還可以分為命令當事人作出某種行為的強制性規定和禁止當事人作出某種行為的禁止性規定。從規范的功能分析來看，強制性規定可以分為有效的強制性規范和禁止的強制性規范。臺灣學者史寬認為，前者著眼于侵權行為的法律價值，以否定其法律效力；后者側重于侵權行為的事實價值，以禁止其行為。“因此，在違反強制性有效規范的情況下，合同當事人是無效的，而在違反禁止的強制性規范的情況下，合同的有效性一般不受影響。可以看出，至少在理論上，違反強制性規定的合同不是無效的，而是需要處理的不同地其次，從我國現行法律的角度來看，《合同法》第52條關于無效合同類型的范圍與民法通則相比明顯縮小。因此，這一規定的立法目的是嚴格限制無效合同的范圍，促進交易，降低社會成本。此外《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第九條（一）嚴格限制作為合同有效要件的批準和登記被認定為無效合同的立法理念是盡可能地限制合同有效要件的范圍和無效合同的范圍。當然，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律的解釋》第一條和第二條關于認定不具備相應資質的施工合同的規定，借用資格或違反招投標規定無效，這也說明即使此類合同違反相關強制性規定，在法律后果方面，也應按照“無效合同和有效處理”進行處理，未嚴格按照無效合同處理（第2條規定，即使合同被確定為無效，也應支持正確履行合同的承包商索賠工程價格的權利，這顯然超出了不當得利返還的范圍）。上述規定表明，法官在判斷違反強制性規定的合同效力時應謹慎。第三，很難認同無效理論所主張的“標的物非法”的理由。例如，在商品房的預售合同中，在建房屋必須沒有取得驗收證書和消防驗收證書，即使在房屋竣工后也可能無法取得相關證書。為什么不以標的物的“違法性”認定該合同無效，而只判定買受人有權要求違約賠償和解除合同？偏袒其中一方很難符合“一視同仁”的形式正義概念