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寧波
合作開發房地產轉性合同的效力認定及法律后果
最高人民法院于2005年6月18日公布了《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，不僅第一次明確了合作開發房地產合同的概念及法律特征，而且特別規定了4種典型的名為合作開發、實為其他性質合同的轉性合同的情形。對于4種典型的轉性合同，因其名為合作開發、實為其他性質，故其效力的判斷顯然只能從其真實的性質出發，以相應法律規定為依據;同時，基于合同性質及其效力而產生的直接影響“合作”各方利益分配關系的法律后果則必然發生相應的變化。因此，對于合作開發房地產合同的當事人，準確辨析合作開發房地產轉性合同的效力及法律后果是十分重要的。
一、合作開發房地產合同的概念和法律特征
1、《解釋》第十四條規定：“本解釋所稱合作開發房地產合同，是指當事人訂立的、以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”從這一規定可以看出，合作開發房地產合同在內容上最基本的法律特征是：共同投資、共享利潤、共擔風險。如果合同不具備這一基本的法律特征，即使合同當事人將合同名稱定為“合作開發房地產合同”，其真實性質亦必然發生變化，成為名為合作開發、實為其他性質的合同。
2、《解釋》第十五條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。”從房地產開發行政管理的有關規定來看，所謂“房地產開發經營資質”應包含兩方面的含義：其一，當事人一方必須是依法設立的，持有工商行政管理部門核發的《企業法人營業執照》的房地產開發企業;其二，該房地產開發企業必須具備與合作開發項目規模相適應的、由建設行政主管部門核定的房地產開發資質等級。這說明：在合作一方具有房地產開發經營資格的情況下，合作另一方既可以是法人，也可以是具有相應民事權利能力和民事行為能力的自然人。
在上述關于合作開發房地產合同的概念和基本法律特征的基礎上，《解釋》規定的4種轉性合同是：針對提供土地使用權一方不承擔經營風險、只收取固定利益的，是名為合作、實為土地使用權轉讓合同;針對提供資金一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、或只收取固定數額貨幣、或只使用房屋的，分別定性為名為合作開發、實為房屋買賣合同、借款合同、租賃合同。
在下面論述四種轉性合同的效力認定和法律后果的內容中，筆者將具有房地產開發經營資質的當事人稱為房地產開發企業一方，將不具備房地產開發經營資質的當事人稱為非房地產開發企業一方。
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