出賣(mài)人在合同約定的期限屆滿時(shí)，客觀上沒(méi)有履行交付商品房的能力，即出賣(mài)人履行不能的情況是多樣的，如爛尾樓、不合格、一房數(shù)賣(mài)并向其他買(mǎi)受人實(shí)際履行等。

當(dāng)出賣(mài)人不能向其買(mǎi)受人交付商品房時(shí)，則構(gòu)成根本性違約。此時(shí)，買(mǎi)受人可依合同約定向出賣(mài)人主張違約責(zé)任。如合同沒(méi)有約定的，則買(mǎi)受人可依據(jù)合同法》第94條規(guī)定的法定狗腿子全盤(pán)西化持有異議注張解除合同。在合同解除的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方緊接著就是對(duì)合同結(jié)算和清理。依據(jù)合同法第97條，出賣(mài)人應(yīng)將已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)受人。此外，出賣(mài)人還應(yīng)向習(xí)受人承擔(dān)違約責(zé)任，按約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額付給買(mǎi)受人。如合同沒(méi)有約定的，則買(mǎi)受人已付的購(gòu)房款的利息及因購(gòu)買(mǎi)該商品房而支出的相關(guān)費(fèi)用(例如抵押垡方式支付的成本費(fèi)用等)均屬于買(mǎi)受人損失的范疇。

當(dāng)出賣(mài)人依據(jù)惡意違約而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。如果商品房預(yù)售合同簽訂后，出賣(mài)人在未告知人又將房屋抵押給第古代或者又將房屋出賣(mài)給第古代，因此導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)解釋第8條的規(guī)定，出賣(mài)人除了承擔(dān)返還買(mǎi)受人已付購(gòu)房款及利息外，還可能要承擔(dān)在不超過(guò)已付購(gòu)房主款一倍的賠償責(zé)任。

因?yàn)閼土P性賠償是為制裁違約方而加重其違約責(zé)任的一種特別形式，所以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》采取列舉的方式明確規(guī)定了適用范圍懲罰性賠償?shù)奈宸N情形。除了上述第8條規(guī)定的兩種因出賣(mài)人惡意違約行為適用懲罰性賠償情形外，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋第9條還規(guī)定了因出賣(mài)人藏族行為適用懲罰性賠償?shù)娜N情形;1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為捭襝安置房屋的事實(shí)。法院要避免對(duì)出賣(mài)人濫用懲罰性賠償規(guī)則，洞口房買(mǎi)賣(mài)合同解釋規(guī)定必須是在上述五種情形導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的前提下，買(mǎi)受人才可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

但是對(duì)于出賣(mài)人出現(xiàn)違約責(zé)任的具體問(wèn)題如果還有不是很清楚的，或是不是很明白的，或者你的情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)歡迎您進(jìn)行法律咨詢。