土地出讓金管理辦法實施細則

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有四種：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。在這四種方式中，招標和拍賣、掛牌具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標準至關重要。

由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價，協(xié)議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協(xié)議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金;再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。

不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。

首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標準形同虛設。

第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協(xié)議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。

第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價標準。

最低價確認方法協(xié)議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協(xié)議出讓最低價確定。對于新增建設用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協(xié)議出讓最低價的確定可以以此作為依據。

根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平均純收益征收定額標準，因此協(xié)議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60%毛地和熟地具備建設條件的土地，其協(xié)議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設用地(工業(yè)用途)協(xié)議出讓最低價標準，卻不失為行之有效的辦法。

對于新增建設用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓最低價的確定要以基準地價為準;以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發(fā)費等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權協(xié)議出讓最低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標準。

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