限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響

1、短期影響

從需求面講，限購(gòu)令的出臺(tái)通過(guò)戶(hù)籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購(gòu)房的居民以及投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場(chǎng)，這會(huì)造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。另外，滿(mǎn)足購(gòu)房要求的購(gòu)買(mǎi)者也可能會(huì)因?yàn)樵撜叩某雠_(tái)而暫時(shí)延遲購(gòu)買(mǎi)，這在短期內(nèi)也會(huì)造成成交量的下跌，從而也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌。

從供給面來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)上的房屋供給主要是已建成正在銷(xiāo)售的房屋和居民通過(guò)預(yù)付款購(gòu)買(mǎi)的在建的房屋。一般說(shuō)來(lái)，這些在建的房屋是以前決策帶來(lái)的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒(méi)多大關(guān)系。因此，可以認(rèn)為短期內(nèi)房屋的總供給量沒(méi)什么變化。

因此在短期內(nèi)，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，包括新房和二手房成交價(jià)的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋滿(mǎn)足居住需求的這部分購(gòu)買(mǎi)力和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)力被限制后，這些購(gòu)買(mǎi)力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場(chǎng)等，因而也會(huì)給房屋的租金帶來(lái)上漲的壓力。

2、中期影響

從中期來(lái)看，限購(gòu)令對(duì)需求面的影響主要取決于限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間。限購(gòu)令是個(gè)政策性的東西，它不是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期影響的根本制度，只是個(gè)過(guò)渡性的東西，壽命是有限的。一旦政府覺(jué)得已無(wú)再繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)政策的必要，該政策就會(huì)被取消。那么可以推知，政策取消的時(shí)候就應(yīng)該是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)比較合理或者是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)是老百姓基本可以接受的時(shí)候了。所以，從需求面講，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時(shí)間。如果該政策一直被執(zhí)行的話(huà)，一部分購(gòu)房需求就會(huì)始終被抑制，從而始終對(duì)房?jī)r(jià)上升起到一定的抑制作用。

再?gòu)墓┙o面來(lái)看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)。“京十五條”對(duì)土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強(qiáng)保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國(guó)土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會(huì)上升，這樣會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。

但是，如果回到現(xiàn)實(shí)來(lái)看的話(huà)，政策的執(zhí)行可能未必就按文件的要求來(lái)走。現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線(xiàn)執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會(huì)盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類(lèi)房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來(lái)說(shuō)，這種房屋的平均價(jià)格也比較高。所以，從中期來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房屋的供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，而這種房屋供給結(jié)構(gòu)的變化是會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲的。

綜上分析，限購(gòu)令中期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明朗，現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡。當(dāng)然，這里的分析未提到政府對(duì)房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開(kāi)發(fā)商可能會(huì)合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會(huì)因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。

3、長(zhǎng)期影響

影響房屋需求的長(zhǎng)期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長(zhǎng)、城市化的推進(jìn)以及由此形成的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長(zhǎng)期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幾乎沒(méi)有影響。限購(gòu)令只能是在執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過(guò)減緩這些長(zhǎng)期因素的作用來(lái)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，就像給房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲裝上一個(gè)緩沖器一樣。

從供給方面來(lái)看，長(zhǎng)期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國(guó)或北京的房屋需求達(dá)到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話(huà)，就只能帶來(lái)后續(xù)房?jī)r(jià)的不斷上漲。而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房?jī)r(jià)上漲的。限購(gòu)令對(duì)房屋供給的長(zhǎng)期影響幾乎看不到。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎可以忽略限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

房?jī)r(jià)可以降低嗎

國(guó)慶期間，各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無(wú)論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問(wèn)這么一個(gè)問(wèn)題：“十一之后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?”

易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)*進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類(lèi)市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

地產(chǎn)分析師張*偉認(rèn)為，“房?jī)r(jià)不是一直漲的，在2014年、2011年、2008年、2005年房?jī)r(jià)的確是跌的。如果房?jī)r(jià)再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了。”

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