房屋遇到拆遷時，和拆遷人談判并簽訂補償安置協議是法律賦予被拆遷人的權利。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權利對房屋進行處置。因此，對于產權房來說，一旦房屋遇上拆遷，有權利和拆遷人進行談判并簽訂補償協議的就是產權人。那么當被拆遷的房屋是公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權利呢?

現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，對因該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。

當房屋動拆遷補償款分割產生糾紛時，究竟如何認定“同住人”資格呢?

上海市高級人民院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：

1、將本來享有的他處公有住房權利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內有本市常住戶口，且在該房屋內實際居住的人員，實踐中 “空掛戶”的人員一般不能認定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對承租人身份展開爭奪。因為承租人是誰決定了誰有權和拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。而法律規定也明確，公有居住房屋的承租權某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續履行租賃合同。那么究竟誰應該認定為新的承租人呢？公房承租人和同住人認定的條件各省市不同，被拆遷人可以在當地住建部門查詢認定文件。

拆遷安置補償的分割原則

相關法規規定，被拆遷房屋獲得的補償應歸房屋承租人及其所有共同居住人 (同住人)所有。本市拆遷單位在實際操作中還給予了設備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費、購買配套安置房獎勵費等費用。根據市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規定，拆遷補償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的及對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的情況下，可以酌情多分。