征地拆遷中，評估報(bào)告的合法性非常重要。但是如何審查評估報(bào)告的合法性?如何用評估報(bào)告來積極維權(quán)?這樣會給被拆遷人帶來些什么?許多被拆遷人可能不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評估報(bào)告的作用和意義。

評估報(bào)告也是拆遷過程中一個比較重要的環(huán)節(jié)。

1、評估機(jī)構(gòu)的選定

(1)法律規(guī)定

“市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷評估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

(2)權(quán)利主張

上述是法律規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)的選定方式，其應(yīng)該采用投票或者抽簽的方式選擇，但實(shí)踐中評估機(jī)構(gòu)都是拆遷人自己單方選定的，被拆遷人根本沒有選擇的機(jī)會和權(quán)利，甚至房屋被評估了都不知道。所以，很多拆遷項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)的選定都是違法的。被拆遷人應(yīng)該要求自行選定評估公司，這是作為被拆遷人的合法權(quán)利。

2、初步勘驗(yàn)程序

(1)法律規(guī)定

：“拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷人房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報(bào)告中作出相應(yīng)說明”

(2)權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在房屋初步勘驗(yàn)過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對被拆遷人的房屋進(jìn)行勘驗(yàn)，做好相關(guān)記錄，并要拍攝反映房屋外觀及內(nèi)部狀況的影像資料，并且需要相關(guān)人員簽字認(rèn)可，如果當(dāng)事人不簽字或者無法進(jìn)行勘驗(yàn)和拍攝影像資料的，應(yīng)該由無利害關(guān)系的第三人進(jìn)行見證。上述是法律規(guī)定的對勘驗(yàn)的法定程序，但實(shí)際的評估工作中，評估公司往往不按照法定程序，或者沒有錄像，或者沒有簽字，或者沒有見證，更有甚者連實(shí)際勘驗(yàn)都沒有進(jìn)行只是根據(jù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證上的附圖就出具了評估報(bào)告。

作為被拆遷人，如果房屋處于待評估狀態(tài)，就可以要求評估公司按照上述的程序進(jìn)行評估，一旦發(fā)現(xiàn)他們違法的行為，就有權(quán)拒絕配合評估或者要求其重新進(jìn)行評估活動、重新出具評估報(bào)告。

3、公示程序

(1)法律規(guī)定

“估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見”，這就是評估報(bào)告的公示程序。

(2)權(quán)利主張

實(shí)踐中，拆遷人一般這樣進(jìn)行公示程序。在送達(dá)評估報(bào)告時，同時送達(dá)一份《征求意見通知書》，通知書中一般明確規(guī)定：“凡未明確表示‘不愿意’公示的，我單位將根據(jù)《通知》精神在規(guī)定期限內(nèi)將初步評估結(jié)果予以公示”。如果被拆遷人明確表示不愿意公示，那一般就不會公示了。當(dāng)然這是做的比較規(guī)范的，大部分的拆遷公司是不進(jìn)行上述的公示程序的，那么我們就可以要求拆遷公司進(jìn)行公示程序或者在相關(guān)的訴訟及復(fù)議中主張其評估報(bào)告的程序存在瑕疵不能作為定案的依據(jù)等。

只要拆遷的程序有問題，被拆遷人就可以要求糾正或者重新來做，當(dāng)拆遷公司感覺你難纏，全身長滿刺，他就有可能放棄對你進(jìn)行行政裁決，而選擇和平談判的方式了。

4、送達(dá)程序

(1)法律規(guī)定

2003年北京國土資源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(京國土房管拆[2003]777號)，在這個文件的26——28條具體規(guī)定了評估報(bào)告的送達(dá)程序。

26.【評估報(bào)告送達(dá)人】

拆遷評估報(bào)告由拆遷人或者由拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)送達(dá)。

27.【評估報(bào)告送達(dá)】

送達(dá)評估報(bào)告必須有送達(dá)回證，由受送達(dá)人在送達(dá)回證上記明收到日期并簽名或者蓋章。受送達(dá)人在送達(dá)回證上的簽收日期為送達(dá)日期。

28.【評估報(bào)告送達(dá)方式】

送達(dá)評估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達(dá)人。受送達(dá)人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收;受送達(dá)人是法人或者其他組織的，由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人、組織負(fù)責(zé)收件的人員簽收;受送達(dá)人有代理人的，可以送交其代理人簽收;受送達(dá)人已指定代收人的，送交代收人簽收。受送達(dá)人的同住成年家屬、法人或者其他組織的負(fù)責(zé)收件的人、代理人或者代收人在送達(dá)回證上簽收的日期為送達(dá)日期。

受送達(dá)人或他的同住成年家屬拒絕接收評估報(bào)告的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)基層組織或者所在單位人員到場，說明情況，在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把評估報(bào)告留在受送達(dá)人住所，即視為送達(dá)。

受送達(dá)人是軍人的，通過其所在部隊(duì)團(tuán)以上單位的政治機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)交;受送達(dá)人是被監(jiān)禁的，通過其所在監(jiān)所或者勞動改造單位轉(zhuǎn)交;受送達(dá)人是被勞動教養(yǎng)的，通過其所在勞動教養(yǎng)單位轉(zhuǎn)交。代為轉(zhuǎn)交的機(jī)關(guān)、單位收到評估報(bào)告后，應(yīng)立即交受送達(dá)人簽收，以在送達(dá)回證上的簽收日期，為送達(dá)日期。

直接送達(dá)評估報(bào)告有困難的，可以郵寄送達(dá)。郵寄送達(dá)的，以掛號回執(zhí)上注明的收件日期為送達(dá)日期。

受送達(dá)人下落不明，或者用本條規(guī)定的其他方式無法送達(dá)的，可以公告送達(dá);自公告發(fā)布之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過。

(2)權(quán)利主張

上述的規(guī)定就評估報(bào)告的送達(dá)人、送達(dá)方式、簽收人、代收人、見證人、送達(dá)方式的優(yōu)先適用等方面做出了明確的規(guī)定，對于被拆遷人來講，送達(dá)方式是否合法是最關(guān)鍵的問題。根據(jù)上述的規(guī)定，合法的送達(dá)方式是有順序的——直接送達(dá)>代收送達(dá)>見證送達(dá)>郵寄送達(dá)>公告送達(dá)。如果前種送達(dá)方式?jīng)]有窮盡，就不能使用后者，否則就是無效的送達(dá)方式。我國適用的是送達(dá)主義，即評估報(bào)告包括其他的法律文書相對人送達(dá)簽收才發(fā)生法律效力。如果送達(dá)方式不合法，評估報(bào)告是無效的，當(dāng)然不能作為行政裁決或者強(qiáng)制拆遷的依據(jù)。所以，拆遷人只要能夠靈活運(yùn)用相關(guān)的法律規(guī)定，利用一些技術(shù)手段是可以在拆遷中占有一定的主動地位的。

拆遷人送達(dá)包括評估報(bào)告在內(nèi)的法律文書，比較偏愛采用趁被拆遷人不再將文書插在門上或者采用見證送達(dá)的方式，表面上造成已經(jīng)送達(dá)的假象，但這些方式都是經(jīng)不起法律檢驗(yàn)的，被拆遷人可以在相關(guān)的訴訟或者復(fù)議中主張?jiān)u估報(bào)告未發(fā)生法律效力而對抗拆遷人的行政裁決或者強(qiáng)拆令。

5、異議程序

234號文還賦予了被拆遷人對評估報(bào)告的異議權(quán)，這也是被拆遷人的一項(xiàng)主要的權(quán)利，較好的運(yùn)行這些權(quán)利，可以起到減緩拆遷人行政裁決或者強(qiáng)拆鐵蹄的威力。

(1)法律規(guī)定

234號文20——23條規(guī)定了行政異議權(quán)的基本步驟，分別為：

20條：“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。”

21條：“拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報(bào)告;估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報(bào)告。

22條：“拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。”

23條：“估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報(bào)告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報(bào)告;估價報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報(bào)告。”

(2)權(quán)利主張

根據(jù)上述的法律規(guī)定，如果被拆遷人對評估結(jié)果有異議，可以在5日內(nèi)向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估，原估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，另行委托的估應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具新的估價報(bào)告;如果對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，被拆遷人可以自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報(bào)告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會是房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，一般由資深的專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。

被拆遷人可以結(jié)合自身的具體情況選擇行使自己的異議權(quán)，一方面有可能改變評估報(bào)告的結(jié)果，另一方面可以打亂拆遷人的拆遷腳步，為自己爭取比較主動的地位。另外，在申請?jiān)u估報(bào)告復(fù)核過程中，被拆遷人還有一項(xiàng)不能忽視的權(quán)利——申請鑒定組成員回避的權(quán)利。在實(shí)際的權(quán)利行使過程中可以運(yùn)用。

【律師說法】

我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報(bào)告。有的進(jìn)行了實(shí)地測量，有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評估報(bào)告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費(fèi)和一次性停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償一般不在評估報(bào)告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標(biāo)準(zhǔn)直接計(jì)算。有些不正規(guī)的評估報(bào)告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實(shí)，然后乘上他的補(bǔ)償單價，就直接出來最后的數(shù)字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項(xiàng)、落項(xiàng)，如果有的話是可以補(bǔ)的。

這個時候我們來鑒別一下評估報(bào)告合法性鑒別的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報(bào)告，就不是具有法律意義的評估報(bào)告了，就是告知你一個大概的補(bǔ)償總額。再直接的說就是告訴你，你這個被拆遷人我準(zhǔn)備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報(bào)價，這個報(bào)價一般來講應(yīng)該講都會比較低，這個低價來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對待。比如航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會作為違章處理，如果是違章建筑，必然是在補(bǔ)償單價上比一般房屋評估價格嚴(yán)重偏低。

其實(shí)經(jīng)驗(yàn)告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報(bào)告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒有什么實(shí)際的意義，對整個補(bǔ)償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔茫詈玫霓k法就是不予理睬。

對于正規(guī)的評估報(bào)告，也就是有評估時間、有現(xiàn)場測量、有評估公司、有評估方法的，應(yīng)該引起我們的重視。因?yàn)檫@樣的評估報(bào)告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據(jù)。所以在簽收上要謹(jǐn)慎，如有必要須提起評估復(fù)核，將要求鑒定以及重新評估等方面要進(jìn)行法律程序的啟動，防止一些不利于我們的事情發(fā)生。

對于拆遷人給我們的第一份評估報(bào)告，首先我們一定要清楚一點(diǎn)就是評估是你最后簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一個重要依據(jù)，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報(bào)告看作拆遷方的首次報(bào)價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)償，最后怎么評估的就按照評估的進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)踐告訴我們通過爭取往往補(bǔ)償數(shù)額是會有變化的。