成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則

第一章總則

第一條為維護城市房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補償估價行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市實際，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷補償估價)，適用本規(guī)則。

第三條拆遷補償估價，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價格進行評定估算。拆遷補償估價包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價(以下簡稱分類估價、分戶估價)。

第四條拆遷補償估價對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。拆遷補償估價對象不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償?shù)墓纼r。

第五條采用本規(guī)則的估價目的，僅限于“城市房屋拆遷補償估價”。拆遷補償估價報告，不適用于拆遷補償之外的其他任何用途。

第六條拆遷補償估價時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日拆遷補償估價作業(yè)日期，自估價業(yè)務(wù)受理之日起，原則上不超過10日。

第七條拆遷補償估價的價值定義，是指估價對象在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場上最可能形成的價格。拆遷補償估價時，不考慮抵押權(quán)等他項權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。

第八條拆遷補償估價不包括對被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修的估價。但拆遷人書面要求評估的，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，另行評估其價值。

第二章估價方法

第九條住房的拆遷補償，可只采用一種估價方法進行估價，但應(yīng)當(dāng)說明理由。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。

第十條營業(yè)用房的拆遷補償，宜采用兩種以上的估價方法進行估價。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實例的營業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價。沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。

第十一條除住房、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補償，可只采用成本法進行估價，但應(yīng)當(dāng)說明理由。

第十二條采用成本法估價時，對房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的估價，可選取市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法進行估價。