業主不交物業費被起訴的法律后果是什么

新的《民法典》于2021年1月1日生效，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

《民法典》（2021.1.1生效）第二百八十六條?業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

不交物業費被起訴的，法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。

物業服務費是物業項目的各項服務得以維持的保障，也是物業保值增值的保障，更是物業服務公司盈利和生存的保障。如何保證物業費及時到位，如何催繳拖欠的物業費，是每個物業服務公司必須面對的重要課題。

(一)要堅持守法守約的底線。業主拖欠物業費往往會找出各種理由和借口，最常見的是服務不到位。雖然法理上業主不得因物業服務不到位而主張拖欠物業費合理或要求物業費打折，但是現實中，的確有很多法院因為物業服務公司的“服務不到位”而判物業費打折。因此，物業服務公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業標準以及物業服務合同約定，防止業主找出物業服務公司服務方面的瑕疵。這是物業服務公司維護自身權益的前提條件。

(二)要善于簽合同。物業服務合同中，一要明確約定物業服務標準，減少服務爭議；二要約定物業費拖欠時的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對拖欠物業費的業主能起到一定震懾作用；三要約定服務與費用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對物業服務質量產生爭議時通過聘請第三方評估機構的方式對物業服務作出鑒定，評估費用由首先對物業服務質量提出異議者承擔。

(三)通過管理規約和業主大會議事規則限制欠費業主權利。取得業主大會和業主委員會的同意，在管理規約和業主大會議事規則中規定業主不得拖欠物業費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參加業主委員會的權利。

(四)要掌握催繳物業費的方式方法。催繳費用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費情況。催費方法大致包括：1.上門催繳；2.重點戶面談；3.請業主委員會協助催費；4.發送書面費用催繳通知書；5.發律師函；6.申請仲裁或法院起訴。上述幾種催費方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經常使用的方法，多數業主也能在幾次催繳或面談后交納了物業費。因此，鼓勵物業服務公司多采用這三種方法，，所謂“先禮后兵”，這有利于維護物業服務公司與業主之間的和諧關系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺，應當慎用。但對于個別老賴業主，也只有采取這種方法才能收到效果。

(五)要掌握一定的收費技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過繳費即送禮物(花卉、大米、食用油等，蜂巢物業網首發)，鼓勵大家提前繳費；2.注意催繳費用的時機問題。如有些地方春節期間最忌諱被上門追債，物業服務公司最好避開類似節日；3.與業主交朋友。平時見面主動打招呼，提供服務時態度積極主動，都有助于與業主建立長期良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的效果；4.多搞一些社區活動以及業主與物業服務公司座談會，強化溝通交流，爭取更多的業主理解和支持物業服務公司的工作。

(六)鐵腕打擊“老賴”業主。本案是一個很好的例證。經幾次催繳仍拒絕交納物業費，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。在強制執行的威懾下，本案業主鄧先生最終還是交納了物業費。這種做法的好處不僅僅在于收取的業主鄧先生拖欠的物業費，更大的好處在于“殺一儆百”，對其他不繳費的業主也會產生威懾力。

最高人民法院于2013年7月1日通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》對于被執行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務的，規定將其納入失信被執行人名單，并依法對其進行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國務院國資委、國家工商總局、中國銀監會、中國民用航空局、中國鐵路總公司等中央八個部門和企業于2014年會簽了《“構建誠信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個方面：一是禁止乘坐飛機、列車軟臥；二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡；三是失信被執行人為自然人的，不得擔任企業的法定代表人、董事、監事、高級管理人員等。可見，國家也在加大對失信人員的懲戒。物業服務公司可以加強這方面的宣傳和風險提示，從而促使業主自覺履行繳費義務。