一、房屋征收評估報告怎樣才是有效的

依據我國國有土地上房屋征收與補償條例的規定，房屋征收評估方案要具有相應資質的房地產價格評估機構依法作出的才有效。

相關法律規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條　房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

二、城市房屋拆遷評估估價特點

(一)估價數量大

城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，隨著我國城市建設的不斷加快，必不可少地發生大規模城市房屋拆遷。由于拆遷數量大、待拆遷的戶數多，由此帶來的拆遷估價數量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區。

(二)涉及面廣，社會影響大

拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機關企事業單位房屋;既有住宅用房，也有商業用房、辦公用房、生產用房;既有獨立產權用房，也有共有產權用房。從企事業單位來說，拆遷不僅涉及到企事業財產的補償問題，而且涉及到企事業單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數成市居民的最大財產。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產生的社會影響很大。

(三)估價對象復雜，需要協調各種關系

相對于其他目的的估價，拆遷估價的對象比較復雜，一個拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構筑物等不同類型物業，導致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對自身利益的維護，會出現不同的意見，導致估價的重要工作之一是協調各種利益關系。

(四)補償價格關聯性強

就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補償價之間都具有價格相互關聯性。如果忽視了這種關聯性，就可能引發拆遷沖突。

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