政府征地為何開發(fā)商出面

2011年，《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺之前，由建設(shè)單位向政府申請拆遷許可，政府許可后由開發(fā)商直接向被拆遷戶進行安置補償，新征補條例出臺以后，國有土地政府直接參與拆遷征收。

怎么才能避免開發(fā)商剝削拆遷戶

(一)構(gòu)建第三方評估制度

拆遷雖然具有一定的公共利益色彩，但拆遷中對被拆遷人的補償，說到底還是一個平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系問題，必須遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。國家權(quán)力介入拆遷本身就不具有正當(dāng)性。但是從維護公共利益角度，國家權(quán)力介入以補償為對價的拆遷確是有必要的民事活動，無疑具有其正當(dāng)性。但在現(xiàn)實中，維護公共利益往往成為損害公民合法權(quán)利的借口。強制拆遷也必須以對被拆遷人予以合理補償為前提。對于被拆遷者來說，服從公共利益只意味著在合理補償?shù)那闆r下，同意拆遷，交換利益，而不意味著需要犧牲自己的利益。

釘子戶們的抗?fàn)?，這是一種可貴的維權(quán)意識。但對補償是否合理，開發(fā)商可能會有不同的看法。因此，對于拆遷補償，需要有一個客觀的、公正的評估，否則就可能出現(xiàn)拆遷人與被拆遷人之間你說合理他說不合理的局面。在雙方就補償難以達成一致的情況下，筆者以為可考慮由雙方共同選擇權(quán)威的第三方進行評估。這樣，即可以避免公權(quán)力對民事活動的過度干涉，又能夠合法有效地保證被拆遷人的合法利益，達到二者利益的平衡。

(二)完善拆遷法律法規(guī)

目前，有關(guān)拆遷的法律主要有《物權(quán)法》等，而《物權(quán)法》對于拆遷這個問題新的主要規(guī)定就是在第42條，即“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。征收個人住宅的還應(yīng)該保障被征收人的居住條件”。這項條款的主要精神，體現(xiàn)在當(dāng)拆遷戶與開發(fā)商發(fā)生糾紛的時候，由法院“依法”進行調(diào)停，并給予拆遷補償。然而，依照什么樣的法律原則，給出什么標(biāo)準的拆遷補償,《物權(quán)法》里面都沒說得很詳細。這一缺憾也使得被拆遷人維權(quán)缺乏合理而有利的支撐，極易走上上訪維權(quán)的不歸路。因此，必須對涉及當(dāng)事人切身利益的法律認真反復(fù)進行論證，以確保其在司法實踐中的可操作性。

(三)確立認定公共利益的標(biāo)準

在市場理性人的博弈下，無論是開發(fā)商，還是被拆遷戶都會各自的利益而互不相讓，因此，如果一味地讓公權(quán)力退出放手，開發(fā)商與釘子戶之間的談判很多時候由于極高的交易成本，無法通過談判加以完成。原因在于假設(shè)一共有10位拆遷戶，其他9戶都與開發(fā)商完成了每戶50萬的賠償協(xié)議。此時，如果因為不能與釘子戶達成拆遷協(xié)議，那么開發(fā)商遭受的損傷將另外增加450萬。所以釘子戶的“博弈資本”比以前增加了，索取的賠償將更高。開發(fā)商當(dāng)然只希望于賠償50萬的土地市價。這樣所導(dǎo)致的巨大落差當(dāng)然會導(dǎo)至極高的談判交易成本。更為嚴重的是，如果人人都知道了當(dāng)釘子戶的好處，那么人人都希望自己是較后一個跟開發(fā)商談判的人，即人人都想搭別人的“便車”。由此一來，整個開發(fā)項目徹底泡湯，原本有效率的市場交易徹底失敗。而此時，開發(fā)商往往使出較后的絕招，把公權(quán)力拉進來，讓公權(quán)力搬出公共利益施加壓力，結(jié)果自然是矛盾激化，兩敗俱傷。

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