【案例】：艱難的物業管理企業維權之路

**城市開發集團某物業公司，在2003年對業主共進行了568起訴訟，涉案金額共計635萬元。到目前為止勝訴332件，涉及金額389萬元;正在強制執行的有32件，涉及金額126萬元。據了解，在**城市開發集團下屬的三大物業公司，與業主發生訴訟的情況并不鮮見。為什么物業公司狀告業主?為什么會有這么多起訴訟?這些訴訟發生的原因，都是業主欠費。

**城市開發集團某物業公司是管理北京市七個區、24片住宅小區的國有大型物業公司，公司具有國家一級資質。在所管理的小區中，以普通商品房、經濟適用房和危改小區為主，從2000年至2003年轄區內業主欠企業費用達到3千多萬元，平均每年欠費近1千萬元。物業管理企業作為微利企業，在如此大額的欠費面前已經難以維持自身的生存，所以企業運用法律武器進行生存斗爭，將業主告上法庭。

在這數千萬元的欠費中，供暖費占70%，達2千萬元以上，其余的30%是物業費欠費。?按照去年頒布的《物業管理條例》第四十五條規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、?供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。為什么他們還在代收供暖費呢？

像許多老的物業管理公司一樣，他們所管理的大多數是老舊小區，也就是過去的單位公房。房改之后，雖然房屋產權成為個人所有，但供暖費一直是單位代繳，也一直是物業公司代收。去年《物業管理條例》出臺后，雖然有了規定，但在2003年供暖季到來之際，北京市政府為保證全市按時供暖，仍舊維持現有的收費方式。

【市場化的難題】

這里面涉及到幾個方面的問題，有的是業主觀念上的問題，有的是由于政策改變引出的?問題。去年在供暖季到來之時，北京市的媒體多方報道過相關問題，有的媒體就尖銳的指?出，在任何情況下，“溫飽”都是人們生活的基本要求，而保障最廣大人民群眾的溫飽，是?任何政府都必須努力承擔的責任。所以解決冬季供暖問題，才成了遠比一般經濟問題為大的?社會問題、政治問題。

現在的問題是，與過去計劃經濟相配套而形成的龐大的供暖網絡，卻?成了阻礙供暖系統進入市場化經營的技術壁壘。在最小以“樓”為單位進行統一供暖的系統?中，交了錢的與交不起錢或不交錢的住戶被捆綁在一起，確實給供熱企業帶來無法解決的兩?難：不供，則交了錢的住戶權利受到侵害;供，則那些不交錢的住戶就搭了“便車”，不但?企業利益受損，對交了錢的住戶也不公平。

【政府的職責】

這兩難局面靠企業自身力量又無法解決。這時，政府就有責任出面解決這一難?題。目前的兩難，顯然是因從計劃經濟向市場經濟的轉型而導致的。政府政策轉變引發矛?盾，政府又沒有相應的辦法對原有的系統進行改造以適應新的政策，于是政府就只好為出現?的問題“埋單”，于情于理，也只能如此。與此可資對照的，是供水、供電系統。

這兩個系統有著與供暖系統同樣的公用性質，也屬保障群眾“溫飽”需求的生活必需品。但由于其分?戶供應、分戶收費的系統改造相對方便、成本較低，于是迅速實現了市場化經營，政府也很?方便地從中脫身。政府該脫身時就脫身，符合建立市場經濟的要求。但在供暖問題上，政府?不該脫身時硬要脫身，把政策轉變帶來的矛盾交給企業和用戶去解決，看似符合市場經濟的?原則，實際是政府未盡到應盡的責任。

企業的兩難選擇

物業管理企業的現實問題是生存問題，在政府不能馬上解決的情況下只能通過法律去解?決了。但是，人們不禁要問，訴訟真能解決問題嗎?**物業公司說，作為物業管理公司，?每天都是跟住戶打交道，從心里講也不愿意跟人家對簿公堂。而且每打一場官司都要耗費人?力物力財力，還要花時間。

但是權衡下來，不打官司更不行。現實是，通過訴訟收費已經成?為企業生存不可或缺的手段了。雖然單就一件案子看，就是幾百元、上千元的事，但是欠賬?太多了，一年就上千萬元，三年下來積累了幾千萬元虧空。現在是市場經濟，公司要在市場?中生存、發展，就必須要贏利，必須要把損失降到最低，這是企業最基本的生存法則。

物業公司與業主之間是平等的

“過去我們對于物業管理企業維護自身的權益認識不夠，覺得物?業管理是為業主服務的，總有低人一頭的感覺。尤其是有的物業管理公司不夠規范，服務不?到位，造成了一定的社會影響，好象只要物業公司與業主一產生矛盾，就是物業公司的錯。?2003年《物業管理條例》的頒布，我們逐漸認識到物業公司與業主之間是平等的，公司的利?益與業主的利益同樣應該受到保護。觀念上的變化使我們對過去的欠帳問題有了新的思考，?于是想起要運用法律的武器來保護自身的合法權益?。”

【分析】

平心而論，一方面物業公司應該提高自身的素質，提高服務水平;同時作為服務對象的?業主也應該提高素質，建立市場經濟下住房消費觀念。物業企業之所以把業主告上法庭，是?希望通過訴諸法律的方式強化業主的守法意識，最終達到物業公司與業主共同按法律辦事，?更好的維護雙方的合法權益。促進物業管理水平的進一步提高，業主也能住的安心舒心。小編的總結到此為止，如果你對這方面還有更多問題，歡迎來律霸網進行咨詢，律霸網提供專業法律咨詢服務，由專業的律師團隊為您解答你的疑惑。