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寧波
商品房銷售廣告不實陳述責任認定
宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，特別是相應的民事責任制度的缺失，給開發商在銷售房產時作出虛假、夸大不實的廣告宣傳留下了可乘之機，損害了消費者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產開發商利用不實廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護購房人的利益，最終將有利于房地產市場健康有序的發展。
審判實踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：1.對商品房環境性質量的陳述;2.對商品房使用功能質量的陳述;3.對商品房美觀性質量的陳述;4.向購房人提供某些優惠或附帶贈送禮品的說明;5.承諾“還本銷售”、“售后返租”等;6.承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口;7.在廣告中允諾開發出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠傳水表、進口電梯等，但實際交房時并未配備這些設施或要求購房者另支付上述費用等。司法解釋出臺之前的審判實踐中，商品房廣告中的許諾往往被認定為要約邀請，不會進入合同而成為合同條款的一部分，當然開發商也不必為其“承諾”承擔任何法律責任。實際上，購買人常常就是對商品房的廣告、宣傳的信任才決定進行交易的，而開發商提供的這個不實信息，對交易有重大的影響，理應擔責。司法解釋明確了開發商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構成合同的內容，若開發商違背了承諾與說明，將承擔違約責任。審判實踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實際不符，開發商就可能為此承擔違約責任。
案例一：某開發商發布一條廣告，稱其在某市近郊開發的房產-××廣場，不僅有1000多平米的停車場，還有數千平米的綠化帶。之后，由于該房產遠離鬧市區，價格低廉，同時購房者看中了商品房周圍的停車場和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車場被停止使用，開發商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購房者群起抗議，指責開發商惡意欺詐，起訴要求開發商退房并賠償損失。法院經審理查明，開發商在房產開發前已經對該房產及停車場、綠化帶擁有土地使用權。
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