《土地法》及國土資源部等相關(guān)部門明確規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，其含義是指，經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。

經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其在理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗，是一項重要的措施，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，與協(xié)議出讓方式有著明顯優(yōu)勢，讓土地更公平、透明、合理的價格出讓，以減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產(chǎn)生。

土地交易的公開招投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是公開性，但是其具體操作又有差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易需要采取不同的交易方式，下面讓我們來對這三個方面進行詳細說明。

一.土地招標(biāo)

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，用以邀請?zhí)囟ǖ幕蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參與國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果來確定土地使用者的行為。

在招標(biāo)出讓中，土地主管部門需要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并且實施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時必須繳納投標(biāo)保證金，并且提交營業(yè)執(zhí)照的副本;法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定時間內(nèi)將標(biāo)書密封，投入指定標(biāo)箱內(nèi)。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準對企業(yè)投標(biāo)文件進行評審后，在規(guī)定時間地點開標(biāo)。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則需在《中標(biāo)通知書》約定的時間內(nèi)，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。其中，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家，則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法正常到位，出現(xiàn)土地閑置浪費的現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標(biāo)委員們重點關(guān)注評價的要點。

二.土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，繳納不少于拍賣文件中規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定時間、規(guī)定地點進行。參加競買的競買人同樣是不能少于三人，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人需按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。

三.土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權(quán)是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布其掛牌公告，按公告規(guī)定的期限擬出出讓宗地的交易條件并在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地的使用者。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期內(nèi)提出競買申請，按照規(guī)定繳納保證金，提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書，在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增加規(guī)則、增加幅度等要求在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)按照文件的要求填寫競買報價單，在掛牌期限內(nèi)競買人可進行多次報價，如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并且符合其他交易條件的，則掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上競買人報價的，報價最高的為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價，均不符合其他交易條件的，則掛牌不成交，掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

競買人確定后，掛牌者應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確定書》，競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確定書》所約定的時間內(nèi)與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的重要原則，不同之處是不是現(xiàn)場報價，由于掛牌時以書面形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及曝光程度不如招標(biāo)或者拍賣。

招拍掛制度有待完善

國土資源部有關(guān)負責(zé)人在2011年5月12日在新聞通告會上表示，《關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度的意見》已于今日印發(fā)，(下文簡稱《意見》)《意見》中要求，積極發(fā)揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用，完善商品住房用地預(yù)申請制度、土地交易平臺、土地出讓合同，積極探索招拍掛中出讓的方式，使得底價保持平穩(wěn)并且合理調(diào)整。

《意見》中明確表示，市、縣在社會公會年度住房用地出讓計劃的基礎(chǔ)上，進一步的細化擬出出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件，完善商品住房用地出讓預(yù)申請制度，在公示保障性安居工程項目劃撥用地時，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監(jiān)督。

《意見》中肯定了“限房價、竟地價”，“限地價、竟房價”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”的四種招拍掛創(chuàng)新做法，要求各地因地制宜，選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼撸鋵嵳龠M土地合理布局、節(jié)約與集約的利用，其有效的、合理的調(diào)整房價和地價，以此保障民生，穩(wěn)定市場預(yù)期的目標(biāo)。

《意見》中還要求，完善土地交易平臺，積極推行國有經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式，市、縣國土資源主管部門可以通過網(wǎng)上來發(fā)布出讓信息，明確土地開發(fā)利用，競買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報價競價并確定競得人。