集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛怎么處理

(一)一般土地糾紛案件必須依照《土地管理法》規(guī)定，先由當?shù)赝恋刂鞴懿块T行政調(diào)處。當事人對行政調(diào)處不服時，才能按規(guī)定依照司法程序解決。未經(jīng)行政調(diào)處的法院不予受理。

(二)土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決之前，任何一方面都不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附屬物，不得影響生產(chǎn)和在有爭議的土地上興建建筑物和變更附著物。

(三)歷史上已經(jīng)達成有協(xié)議、協(xié)定，或已制定有鄉(xiāng)規(guī)民約的，而這些協(xié)議、協(xié)定鄉(xiāng)規(guī)民約并不違背國家法律、法令和黨的政策的，予以維護，不合理的部分可以進行適當調(diào)整。

(四)對過去因無償占有或平調(diào)引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策，作具體分析。通過仔細的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面的意見。區(qū)別黨在各個階段的方針、政策，根據(jù)具體情況做出合理的處理意見，切忌用簡單、武斷、一概而論等解決辦法。

(五)對過去因無償占有或平調(diào)而引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策精神和法律規(guī)定，保護原社隊或個人的應(yīng)有權(quán)益。

(六)土地所有權(quán)或使用權(quán)的爭議未解決前，如無法按照《土地管理法》規(guī)定維持現(xiàn)狀時，土地管理機關(guān)有權(quán)指定臨時使用單位使用，以保護爭議的土地，爭議雙方均須服從，不得借故破壞土地及其附屬物，不得煽動群眾鬧事，或以其他非法手段強行占地。

(七)處理土地糾紛必須堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩的實事求是原則，從實際出發(fā)，參照歷史變遷情況和現(xiàn)實使用情況，兼顧國家、集體、個人三方面的利益，合情、合理、合法地加以解決。

(八)處理土地糾紛必須堅持維護社會主義公有制，保護國家、集體的土地所有權(quán)，維護單位或公民個人的合法使用權(quán)。

(九)處理土地糾紛涉及各有關(guān)部門的，應(yīng)同有關(guān)部門共同協(xié)商，正確處理好部門之間的關(guān)系，進一步共同管好用好土地。

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

(1)自由流轉(zhuǎn)

它是在農(nóng)戶家庭間出現(xiàn)的自愿的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，表現(xiàn)為三種形式：一是互換調(diào)整承包地。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人(大多是親友)代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。三是轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓，一些農(nóng)戶將家庭的生產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)向從事第二、三產(chǎn)業(yè)或家庭重要勞動力外出打工增加收入，便把承包地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓給別人。轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓占有較大比重。

(2)租賃倒包

這種形式出現(xiàn)于上世紀90年代中后期。農(nóng)村中富裕后，有頭腦的農(nóng)民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉(zhuǎn)向農(nóng)村發(fā)展。他們向鄉(xiāng)、村集體租賃土地、荒山經(jīng)營權(quán)，有規(guī)模地成片地開發(fā)土地、荒山資源，從事各項開發(fā)項目。經(jīng)營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產(chǎn)，自己管理，自己經(jīng)營。二是把通過租賃得到經(jīng)營權(quán)后的耕地又倒包給本地的農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營，自己給農(nóng)民提供生產(chǎn)所需資金、技術(shù)和派駐技術(shù)人員指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，生產(chǎn)出產(chǎn)品后按原定合同價格進行收購、銷售。

(3)股份合作制

在一些經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度較高的地方，出現(xiàn)了一些企業(yè)集團作為投資主體，興辦規(guī)模化的農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)戶以土地承包權(quán)入股，按股分紅。

(4)抵押、托管、拍賣

集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。這主要存在于民營經(jīng)濟較為發(fā)達的東南沿海一帶，由于開辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足，企業(yè)或個人大多以所取得的土地使用權(quán)進行抵押。托管是承包方將承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為經(jīng)營管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費用。拍賣是經(jīng)村民討論同意，可將尚未承包到戶的荒灘、荒水、荒地等資源，以競標方式公開拍賣經(jīng)營權(quán)，實行開發(fā)經(jīng)營。

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