五花八門：

一樣花錢買車位，憑證大不同

近日，萬人小區天津陽光100國際新城開發商對該小區地下車位“只售不租”引起業主不滿。許多業主表示，并不是不愿意買車位，而是擔心花十幾萬元買不到保障。

原來，業主購買該小區地下車位得到的并不是產權證，而是一份《地下車庫泊位使用權轉讓合同》，寫明業主獲得與土地出讓年限一致的“使用權”。銷售人員表示，在天津以及其他許多城市，業主購買地下車位后都不能單獨給車位辦理權屬登記，自然也不能取得車位所有權證。

調查發現，許多城市的業主往往要花十幾萬元購買地下車位。在廣州、深圳等地，一些地下車位售價甚至高達50萬元以上，但是，業主們拿到的權利憑證五花八門。

居住在杭州東方花城小區的徐女士花15萬元購買了一份《地下車位轉讓協議(人防)》，協議上寫明該車位“位于人防范圍內”，“無法辦理所有權證”，權利期限也未寫明。

天津融匯北苑小區業主武先生以17萬元購買了地下車位，與開發商簽訂了一份《地下車位轉讓協議》，“使用期限與所購房屋土地使用年限相同”。

同樣是敞開式地下車位，在北京海淀區某小區居住的李女士卻有車位的產權證，這個產權證與商品房的一樣，規劃用途一項寫著“車位”，共有情況寫著“單獨所有”。

無獨有偶，居住在江蘇泰州美好上郡小區的趙-先生的車位也有產權證，與商品房產權同記在一本所有權證上。

爭議紛紛：

地下車位該歸誰

地下車位的產權歸屬目前有3種類型，小區業主在購買小區地下車位之前一定要弄清車位的產權歸屬問題。

第一種情況，如果購房時地下車位面積已經列入公攤面積被分攤，這類地下車位辦不了產權證，屬于全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。

第二種情況，如果地下車位建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

此外第三種情況是，部分地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”對照這一條，如果地下車位屬于人防工程，也就是開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

法律專家提醒，很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業主并不知情，因此導致了許多糾紛的產生。有些時候，業主明明已經公攤了車位所在區域的面積卻仍向開放商繳納了購買費或承租租金，致使開發商二次獲利，或者開發商將本不屬于自身產權歸屬的車位、而是屬于廣大業主共有的車位私下賣掉，這都是業主購買前需要注意的。

理順權屬：

在統一的不動產登記制度下

日前，住建部和國土部出臺《關于進一步完善城市停車場規劃建設和用地政策的通知》，明確提及“規范辦理停車場產權手續”，“停車場權利人可以依法向停車場所在地的不動產登記機構申請辦理不動產登記手續”。這被認為是停車場走向權屬規范的重要一步。

“明確對停車場進行不動產登記，就是把停車場當成了一個獨立的物權，對其法律關系界定更為清晰了。”南開大學法學院副院長陳*東說。

然而，該文件并未提及業主購買的單獨車位如何登記。

今年5月，住建部發布的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出：“對已有和在建地下空間進行分類和信息收集，并納入不動產統一登記管理。”記者查閱《不動產登記操作規范(試行)》看到，“地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間”是列入其中的不動產單元。

開發商擁有產權的地下車位屬于具有獨立使用價值的特定空間，如果業主購買后拿不到產權，也就是所有權，則業主的這部分不動產事實上無法進行登記。

據了解，目前，在開發商擁有產權的前提下，有獨立隔斷的地下車位一般可以辦理分割的產權登記，而對于畫線的、敞開式地下車位，有的業主拿到了產權證，有的卻拿不到。

物權法第六章規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，而根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，“具有構造上的獨立性，能夠明確區分，具有利用上的獨立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體”的車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分。

敞開的地下車位通過畫線等方式完全可以獨立地、排他地使用，是專有部分，業主應當能夠獲得車位所有權，進行產權登記。

多位專家表示，我國正在推進不動產統一登記制度，關于地下車位權屬的認定不應繼續含糊不清，有關部門應盡快對符合法定條件的地下車位進行產權登記，并制定相對統一規范的登記證書，既保護公民合法財產，也有利于厘清整個社會的不動產狀況。