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寧波
買的房子遭開發商抵押了該如何解決和避免
一、往外賣的房子還能進行抵押嗎?
商品房在建設過程中，在地上主體起來后，的確可以向銀行等進行抵押，而且這種抵押的房子繼續銷售也是允許的。由于在建工程進行了抵押，所以在銷售時銷售資金要進行監管，定向用于歸還抵押貸款，以此來規避其中的風險。在銷售過程中，這部分房子的售房款應該放入相關部門的監管賬戶，防止被開發商挪作他用。而如果沒有進行監管，則可能給購房者帶來風險。
二、所購的房屋遭到抵押了該怎么辦?
如果貸款抵押合同先于商品房買賣合同簽訂，并辦理了抵押登記的，依據我國《擔保法》第四十九條的規定，開發商未告知購房者的，出售轉讓行為無效;另外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，購房者可以要求開發商退房，并依據上述規定進行索賠。在必要的情況下，購房者可向法院起訴，追究開發商的相關責任，還可要求開發商支付未按時辦理備案的違約金。
三、如何避免風險?
1、在購房過程中要想避免這種風險，可以到房管部門進行查詢，因為在建工程要辦理抵押，需要到房管部門進行登記。同時，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監管的事情。
2、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時網簽并備案。如果是房子出現了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統里都有記錄，是網簽不了的，購房者可以及時發現并避免損失。
3、實踐中，許多開發商轉讓已經抵押的房地產時未經抵押權人書面同意，在辦理《房屋所有權證》時，房地產管理部門發現《國有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產權過戶出現障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權證》。
因此，為了規范購房法律關系，減少甚至杜絕糾紛，從保護購房者利益的角度出發，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協議中增加如下條款：
①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權進行抵押，否則，買售人有權無條件退房并要求出賣人承擔賠償責任。
②買受人有權在取得《房屋所有權證》之前的任何時間，要求出賣人提供《國有土地使用證》，以便及時了解該項目的抵押情況。
在買房前，與其事后維權，不如在事前就防范、避免這種風險的發生，以減少后期的各種可能產生的麻煩。
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