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寧波
不具備交付條件下開發商通知交房有什么法律后果
觀點一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時也需要考慮法律法規對此的牽制性規定），開發商未具備交付條件（即綜合驗收）就進行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權拒絕或要求補充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關于審理房地產管理法施行后房地產開發經營案件若干問題的意見》第三十六條規定：“預售的商品房未經驗收合格，但已實際交付使用，預購方以預售交付是房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。”觀點二，開發商在通知交付時未辦理綜合驗收，違反了雙方合同的約定，應以實際符合交付條件之日作為交付日期，開發商承擔逾期交付的違約責任。上海市法院判例認為：商品房不符合交付條件，但已實際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產權證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產權證的，以未交付論。（筆者持此種觀點）實踐中也會出現這種情況，商品房已經綜合驗收合格并取得相關證明文件，購房人在收驗房屋時以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關于此，筆者認為應當區別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質量責任的追究問題，購房人可以向開發商主張商品房的瑕疵擔保責任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責任范疇；一種是屬于重大質量問題，該瑕疵足以突破綜合驗收證明文件的“公信力”，基于此，實踐中往往需要第三方即國家質量監督部門的評估和測評。此時，購房人則有權拒絕接受房屋，開發商應當承擔逾期交房的違約責任。
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