一、什么是居住權(quán)

居住權(quán)，用益物權(quán)的一種，指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。

二、居住權(quán)的特點(diǎn)

(1)居住權(quán)屬于人役權(quán)、系為特定人居住使用他人房屋這一利益而設(shè)定。居住權(quán)具有人身性，與居住權(quán)人的人身及法津地位相關(guān)聯(lián)。首先，居住權(quán)的權(quán)利主體，主要是與標(biāo)的物所有權(quán)人有特定身份關(guān)系的自然人。所以如此、是因?yàn)榫幼?quán)主要源于婚姻、家庭關(guān)系，源于婚養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)的需要，通常涉及家庭成員特有或應(yīng)有的利益。其次、居住權(quán)具有時(shí)間性、或稱“暫時(shí)性”。前已言及，居住權(quán)系為特定人的利益而設(shè)定，而人的生存有期限、因此該期限即為居住權(quán)的最長(zhǎng)期限。當(dāng)然，所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)時(shí)，也可以確定一個(gè)具體的期限，當(dāng)居住權(quán)人的生存期限高于該期限時(shí)。則以該期限為居住權(quán)的期限;低于該期限時(shí)，則以居住權(quán)人的生存期限為居住權(quán)的期限。再次，居住權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓型。古羅馬法中，人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，不能與權(quán)利人相分離，其隨權(quán)利人的死亡而消滅。但是，權(quán)利的行駛可以轉(zhuǎn)讓。

(2)居住權(quán)的客體即標(biāo)的物，限于房屋。居住權(quán)權(quán)利的基本內(nèi)涵決定了其客體僅限于房屋，居住權(quán)不能設(shè)定在其他物上。

(3)居住權(quán)是因居住而使用房屋的權(quán)利。居住權(quán)是因婚姻家庭關(guān)系而產(chǎn)生的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)而設(shè)定的權(quán)利，表現(xiàn)為居住權(quán)人為居住的目的而對(duì)他人所有房屋進(jìn)行使用的權(quán)利。首先，居住權(quán)人對(duì)于房屋的使用以居住為限。居住權(quán)人不得改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，但為方便居住可以對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝修和改良。其次，為居住而對(duì)房屋進(jìn)行的各種使用都屬于居住權(quán)人的權(quán)利范圍。例如、居住權(quán)人可為某些必要的收益行為，包括從事商業(yè)買賣，存放貨物等，以不改變房屋的結(jié)構(gòu)為前提。再次，居住權(quán)主要是居住權(quán)人本人對(duì)房屋的居住使用，但其他人可以基于居住權(quán)人的需要與其共同居住，如居住權(quán)人的近親屬、保姆等對(duì)房屋的使用。

三、居住權(quán)的取得和消滅。

(1)居住權(quán)的取得：關(guān)于居住權(quán)的設(shè)定，各國(guó)法規(guī)定大致相同。羅馬法中，居住權(quán)通常以遺囑設(shè)定，較少以契約設(shè)定，但也有直接以法律規(guī)定的情況。在法國(guó);居住權(quán)由法律規(guī)定或由當(dāng)事人設(shè)定。當(dāng)事人設(shè)定要遵循債權(quán)意思主義的原則，而且主要以標(biāo)的物所有權(quán)人的意思為主。但在實(shí)踐中，只能根據(jù)契約或遺囑設(shè)定。此外，學(xué)說(shuō)認(rèn)為居住權(quán)亦可通過(guò)取得時(shí)效而取得。

(2)居住權(quán)的消滅。羅馬法中，役權(quán)消滅的原因包括：成立要件的欠缺。如標(biāo)的物毀損成滅失;役權(quán)期限屆滿或解除條件完成;役權(quán)人放棄權(quán)利。法國(guó)民法規(guī)定：居住權(quán)消滅基于居住權(quán)人死亡;居住權(quán)期限屆滿;居住權(quán)人與所有權(quán)人合為一人;經(jīng)過(guò)30年期間居住權(quán)人未行使權(quán)利;居住權(quán)的客體全部滅失。

四、居住權(quán)執(zhí)行難是什么意思

根據(jù)司法實(shí)踐居住權(quán)糾紛案件存在以下四個(gè)難點(diǎn)：

一、查清事實(shí)困難。原告經(jīng)常訴稱曾經(jīng)居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，但對(duì)于家庭內(nèi)部的實(shí)際居住情況通常沒(méi)有直接證據(jù)提供，需要基層組織出具證明，而居委會(huì)因?yàn)椴辉附槿爰彝ゼm紛，往往拒絕出具;有時(shí)又因雙方當(dāng)事人陳述不同，居委會(huì)出具前后矛盾的證明，導(dǎo)致認(rèn)定居住權(quán)的關(guān)鍵事實(shí)難以查清。

二、牽涉法律關(guān)系復(fù)雜。在房屋買賣合同、動(dòng)遷款分配等糾紛中，當(dāng)事人常常以居住權(quán)為由，以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份參加訴訟，要求賠償損失或確認(rèn)合同無(wú)效，導(dǎo)致案件涉及多重法律關(guān)系，審理難度加大。

三、法律依據(jù)不明晰。法律、法規(guī)雖對(duì)“同住人”進(jìn)行界定，但同住人并不必然享有居住權(quán);其他非同住人是否享有居住權(quán)，目前也沒(méi)有具體規(guī)定，使得判斷居住權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)不盡統(tǒng)一，審理案件結(jié)果彈性較大。

四、審執(zhí)兼顧難。部分當(dāng)事人經(jīng)判決確認(rèn)享有居住權(quán)，但由于涉案房屋系公房，居住人口眾多，實(shí)際無(wú)法入住生活;若采取支付折價(jià)款的方式進(jìn)行補(bǔ)償，又因當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力履行，難以執(zhí)行到位。

居住權(quán)執(zhí)行難主要有四個(gè)難點(diǎn)分別是查清事實(shí)困難、牽涉法律關(guān)系復(fù)雜、法律依據(jù)不明晰和審執(zhí)兼顧難。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。