【案情】張某通過一家中介公司看中了本市廣元路上一套二手房的掛牌出售，通過中介聯系進行看房并達成購買意向，張某于當天向中介公司支付了意向金1萬元。但是，當中介聯系到賣方，確認房屋買賣事宜并轉付意向金時，賣方反悔，以家庭意見不統一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，賣方不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經多次協商，張某與中介未取得一致。于是，2005年4月，張某把中介公司訴之法院，要求中介按照“定金罰則”承擔賠償責任，及2萬元人民幣。

【審判】

法院經審理后認為，合同不能實現，中介公司和張某都沒有過錯。于是,判決中介公司返還張某的意向金1萬元。

張某不服上訴至二審法院。二審法院經過審理后，判決維持原判。

【評析】

近年來，許多購買二手房的購房者多是通過中介操作，并曾向中介公司支付了定金或意向金。因此，如果賣家(賣房者)不愿意出售而使買房者購房落空，中介公司是否應當承擔法律責任成為爭議的焦點。筆者認為，解決這一糾紛應分別不同情況不同對待：

(1)買房者已向中介公司支付了意向金，中介轉交給賣房者變成了定金。房地產中介行業中“意向金轉定金”是行業慣例，如果中介公司按照居間協議將意向金交由賣房者變成定金，并向買房者出示了賣房者的定金收據，這時由于意向金已轉成了定金，如果賣房者不愿出售房屋，中介公司其實并沒有違反合同約定。所以，買房者不能以中介機構違反合同為由，要求其支付違約金或賠償，而是應向賣房者追索。因為屮介公司在房屋買賣中是一個居間撮合的角色，主要是負責通過向賣方或買方提供訂立合同的機會或者訂立合同的媒介服務而收取一定的居間費用，且我國有關法律也未規定中介公司由于賣房者違約而需要承擔連帶責任。但是，實踐中，很多居間協議中有類似“如果由于賣房者違約，買房者在取得賣房者違約賠償后，將賠償所得的20%歸中介公司”的格式條款，筆者認為該類條款顯然是加重了買房者的責任，排除了房者的主要權利。這種權利義務明顯不對稱，應該屬于無效條款。

買房者巳向中介支付了意向金，中介未及時轉交賣房者變成了定金。由于在房屋上漲期間，房東往往不愿意收取中介轉來的定金，以希望處于更加有利的優勢地位，而中介公司往往為了穩住買房者，謊稱賣房者已收取定金,而只是還要進一步磋商等。筆者認為，這種情況下，中介明顯違反了作為居間人應該具備的誠實信用的原則以及及時報告原則，屬于違約行為，買房者可以據此向中介索賠。但這里要特別提醒買房者的是，應該及時拿到中介公司失職的證據。

中介在居間時有承諾擔保的，可追究中介的法律責任。有的中介公司為了促成交易，常常給買房者保證一定能夠購到房，并要求買房者支付一定的定金或保證金。在這種情況下，筆者認為，如果中介公司將此類保證落實到居間合同的具體條款中，則視為中介公司為買房者提供了一個擔保，這時如果買房者未購到房屋，則可以向中介追究相應的法律責任。

*(4)中介機構代理賣房者與買房者簽訂的是買賣合同并收取定金，但最后賣房者違約了，視具體情況不同對待。如果中介公司擁有賣房者的代理權，可以與購房人簽訂房屋買賣合同。此時，只能追溯賣房者的違約責任且應當支付居間費用;但如果中介公司無代理權或代理權有瑕疵而與買房者簽訂了買賣合同，根據《合同法》五十一條的規定，無處分權的人處分他人財產，若不被賣房者追認，視為可以撤銷合同。合同若被賣房者撤銷，買房者可以向中介公司或賣房者有過錯的一方索賠買房者因此受到的損失。

就本案而言，張先生只能要回意向金，不支付中介費，而不能按照定金罰則主張賠償。以上就是律霸網小編為你總結的相關的信息，如果你還有其他的問題想要咨詢，可以在線咨詢律霸網。