買房綜合用地

1、綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、綜合用地等。

2、綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產之間可以分割，往往終使用者為不同的單位、個人。例如，底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。

3、對于第一種情況，可以統一按照綜合用地高出讓年限50年辦理出讓手續;對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

綜合用地如何轉化商業用地

國有土地使用權取得中，經常有些單位和個人弄不清綜合用地的概念，錯誤地認為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業用地，也可以作為工業、倉儲用地或者是居民住宅用地。

其實，這種把“綜合用地”當做“萬能土地”來理解的認識是錯誤的，而且把綜合用地當做商業用地使用和進行轉讓也是不當的，面臨著法律風險。

綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構成的土地。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業和綜合用地，其中商業用地出讓高年限四十年、綜合用地出讓高年限為50年。

依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

因此，商業用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價等是不相同的。在土地轉讓中，受讓人除了要查驗轉讓方的《國有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請轉讓方提供土地出讓或轉讓時簽訂的《土地使用權出讓合同》進行核對，查清規定的土地用途，避免用購買商業用途土地的價格只買到綜合用地而造成損失。

分算法

分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是:按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。例1:政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業用地)，容積率≤1.5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建筑面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。

綜上所述我們可以清楚知道，買房綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，因此除了買房以外還有其他的用途。而且商業用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價等是不相同的。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。