遷戶為由解除合同，法院駁回賣方訴求

2012年12月，徐某與陳某簽訂房產買賣協議書，約定徐某將自有房產一套出售給陳某，購房款共計50多萬元。陳某依約于當日支付定金1萬元。徐某承諾將落戶在該房產的原有戶籍全部遷出。徐某應自行處理與本房產相關的戶口問題，若戶口問題沒有處理清楚，徐某與陳某雙方均有權解除合同。雙方同時對付款期限、轉移過戶期限及違約金進行了約定。

合同簽訂后，徐某未履行約定，未如期辦理過戶，并以房子所帶的戶口無法遷出為由，訴至法院，請求判令解除原、被告雙方簽訂的買賣合同，原告僅退還被告定金1萬元。

買方陳某辯稱，徐某解除合同是因房價不斷攀升，有客戶愿意以更高的價格向徐某購買，要求其加價不成，才以戶口沒有處理清楚為由，起訴要求解除買賣協議。徐某應按照約定繼續履行合同義務，不得擅自變更或者解除;陳某表示無論戶口是否遷出，均愿意接受徐某交付的房屋，并且不因此追究徐某的責任。法院經審理后認為，原告的訴訟請求于法無據，駁回了原告徐某的訴訟請求。

【法官提示】

買房人無需對售房者遷出戶口支付對價

針對此案出現的情況，法官提醒，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。根據合同法第一百二十五條第一款規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。

本案中原、被告雙方對“戶口問題沒有處理清楚，雙方均有權解除合同”條款的理解存有爭議。法院認為，依雙方的約定，徐某將房產內原有戶籍遷出是合同義務，陳某并不需為此支付對價，該條款是單務條款，陳某是權利人。現陳某放棄關于戶籍的權利，并表示不再追究徐某的責任，亦即徐某如何處理戶口問題均可視為已經“處理清楚”，則義務人不應仍保留解除合同的權利。若對該約定解釋為，將徐某的合同義務設定為其解除合同的權利，并無需為此承擔違約責任，致使徐某以不履行自己的合同義務而得以解除合同，顯然有悖誠實信用原則，不足以保護交易安全，故法院最終駁回了原告徐某解除合同的訴訟請求。

避免購房落戶紛爭“三部曲”

《中華人民共和國戶口登記條例》第四條第四款規定：“戶口登記簿和戶口簿登記的事項，具有證明公民身份的效力。”證明公民身份是戶口最初始、最基本的效用。隨著社會的變遷、城鎮化進程的推進、城市間的發展差距，戶口不再僅證明公民身份，戶口被賦予更多的價值，所附帶的效用也越多，直接影響到居民的教育、保障、購房等。不少城市為控制外來人口的大量涌入，更是對戶口的取得嚴加限制。

購房落戶是獲得戶口的一種途徑，由教育地產房價居高不下，連年攀升可見一斑。因此，在二手房買賣中，因戶口而產生的糾紛也日益增多。為避免因戶口而引發房屋買賣合同糾紛，給買房落戶的三個建議：

第一，買方應調查二手房中原有戶主的戶口情況，如房屋原有的戶口數，是否可落戶及落戶的名額;應向當地公安機關戶籍科詢問辦理戶口遷移、落戶等相關規定，落實清楚戶口遷出遷進的相關流程;尤其對于異地購房的買方，還應了解自己是否符合購房所在地的相關政策，是否具備落戶條件。

第二，應將售房人戶口的遷移作為賣方的義務明確寫進合同約定中，以免扯皮情況發生。因為若沒有對戶籍問題明確約定，一旦發生糾紛，由于戶籍問題不是明確的財產權利，不是房屋買賣合同必然涉及的內容，因此主張權利的一方很可能會在訴訟中處于不利之地位。

第三，應明確約定違約責任，以督促賣方積極主動履行義務。在賣方未履行義務時，可依《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，要求違約方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，如果遇到“戶口老賴”可向法院申請強制執行。

當然，對于賣方而言，更應事先了解戶口遷移的相關政策規定，以免因政策等原因造成事實上不能履行而構成違約，付出慘重的代價;在可以履行的情形下，更應秉持誠實信用原則，忠實履行依法成立的合同，以免訟累。