小產(chǎn)權(quán)房的效力

一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛

由于沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。

以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑嵺`的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效。”2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實務(wù)研討會”，與會者對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認(rèn)定合同無效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析

(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的身份限制

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標(biāo)的無法履行而無效。

2、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》，國土資源部發(fā)[2004]234號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

(二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由

1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。

2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，就不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是蓋建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑的房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對社會公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房買賣并不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全。

現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當(dāng)?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益驅(qū)動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認(rèn)合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

4、從《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《中華人民共和國物權(quán)法》精神的。

《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。