小產權房屋買賣糾紛的處理

根據《合同法》一百二十八條的規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

在市xx鎮新民村(曾用名“xx村”)，短短幾年間，就有約80多戶村民賣掉了上的小產權房，而買家多為上海居民，現眾多賣房村民后悔了，紛紛向法院起訴訴求當年交易合約無效、收回房屋。

3月30日，奉賢區人民法院第二次開庭審理相關案件，但尚未作出判決。據本報記者獨家獲悉，僅整個xx鎮地區類似的小產權房交易不下千戶，更多的交易雙方都在關注著這幾樁案子的判決結果，但關于小產權房糾紛目前尚無專門的法律可以完全適用，法院的壓力也在于此。

然而，小產權房的炒賣還在大規模繼續。

小產權房價值：今非昔比

奉賢區xx鎮xx村的大量小產權房買賣，集中發生在2002年前后。鄒xx夫婦稱，他們2002年經朋友介紹先后購買了xx村230號、242號兩套小產權房。原房主現要求收回房屋已并向法院起訴。

據鄒xx介紹，他們先后以6.5萬元和3.6萬元分別購買了兩套小產權房，單套建筑為200-300平方米，一套居住，一套用作夫婦倆開辦的木器工藝品雕刻廠的工作場地。當年鄒xx是將自己居住在xx地區產權房賣掉，用以支付兩套小產權房的房款。“若被收回，經濟損失不言而喻，更重要的是，我們就沒有了住處。”

據記者了解，目前，除了鄒xx夫婦兩套小產權房的糾紛外，還有包括xx村241號、愛民村315號、xx村1423號等小產權房，原賣房村民已經向法院提起“要求協議無效、原價收回房屋”訴訟。

村民試圖收回房屋的原因，除了小產權房確實在這幾年中升值明顯外，另一個不容忽視的原因是，上海郊縣近幾年大規模動遷推進迅速，奉賢區也不例外，動遷補償顯然是各方最為關心的利益所在。

炒賣小產權房泛濫

除了可能存在的動遷因素外，小產權房買賣炒作本身在當地也相當盛行。

另據鄒xx等購房者的聯名信陳述，要贖回房屋的村民有著共同的特點：賣掉農村房子后都在城鎮買了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原價贖回已售小產權房，并準備再次以高價出售。

“小產權房炒賣的市場不小。”一位曾經運作過小產權房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價格不斷上漲，越來越多城市居民喪失了購買普通商品房的能力，而居住困難又實際存在，不少市民會將目光轉向盡管性質不同但相對價格便宜的小產權房，解決居住問題。

記者在采訪中也發現，除了上述為居住問題退而求其次的小產權房買家外，也有不少專業炒作小產權房的買家進行倒賣。還有一部分買家則是奔著未來的補償投機小產權房。

而作為業出售小產權房的當地村民一方，相當一部分村民已實際脫離農村生活，或已經在城市買房或打算在城市買房需要資金，出售小產權房是不少人的選擇。

公開的秘密是，不止上海，類似的情況在全國許多地方也存在，隨后的糾紛也極為類似。

無法可依?

鄒xx夫婦當年買的小產權房，均由雙方簽訂房屋買賣合同，并據其提供的材料，還有當地相關屬于政府部門出具的見證書。

在2002年簽訂相關的房屋買賣合同上，交易的原因表述為“為調劑房屋余缺，雙方自愿達成房屋交易”，合同正本三份，買賣雙方和見證處各執一份，副本二份，送房屋管理部門及規劃部門備案。

當年出具見證書的是xx鎮法律服務所，并有該所見證收費的專用收據。據鄒xx表示，當年其他的大部分小產權房買賣，都是經過類似的方式實現的。

但現在看來，這樣的交易合同和見證，其法律效力尤為有限。背后的真正原因，或許就在于類似的小產權房糾紛，缺乏專門的法律可以參考。

在上海，唯一讓這一系列小產權房糾紛有針對性法律參考的材料，是2004年初由上海市高級人民法院一份“關于印發《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知”(滬高法民一20044號)文件。鄒xx夫婦認為糾紛適用于該意見的第二條“對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。”另外，根據第四條“對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利”，同樣也不應收回房屋。

記者了解到，市高院的一份針對小產權房糾紛的會議紀要也指出“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失”，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。

據了解，法院方面從調解出發，曾提出“房屋使用協議維持現狀至動遷為止，一旦動遷，宅基地土地補償費歸原賣房村民所有”的意見，但尚未落實。如果你不幸遇到此類糾紛，小編建議來律霸網咨詢專業的律師。